Suspensão de novas licenças de AL só em zonas de alta densidade
Nova restrição no AL só se vai aplicar aos apartamentos e a hostels integrados em prédios. E há mais novidades no Mais Habitação.
Há novidades sobre o futuro do Alojamento Local (AL) no programa Mais Habitação, cuja proposta de lei foi aprovada esta quinta-feira, dia 30 de março, em Conselho de Ministros. As emissão de novas licenças de AL vão ser mesmo suspensas até 2030, mas só nos territórios de alta densidade ou onde há falta de casas para habitar. Além disso, esta restrição só se vai aplicar aos apartamentos e a hostels integrados em frações autónomas, avançou o primeiro-ministro. Outras novidades que nasceram da discussão pública passam pela criação de um novo regime de caducidade para licenças de AL não ativas e ainda pela redução da contribuição extraordinária para o AL para 20% (ao invés de 35%).
- Suspensão de novas licenças de AL só em apartamentos e zonas de alta densidade
- Reapreciação das licenças de AL atuais pelos municípios em 2030
- Novo regime de caducidade para licenças de AL não ativas
- Contribuição extraordinária para o AL baixa de 35% para 20%
- Incentivo à mudança das casas de AL para arrendamento mantém-se
- Condóminos continuam a poder travar AL num prédio
O Governo reconhece que o Alojamento Local (AL) tem tido um crescimento significativo ano após ano. “Há, neste momento, 109.890 habitações alocadas ao AL. E só este ano, entre janeiro e fevereiro, foram mais 2.017 habitações que deixaram de estar disponíveis para a habitação e foram alocadas a esta atividade económica. Por isso, esta atividade económica tem um impacto muito grande no acesso à habitação por parte das famílias portuguesas e exige regulação”, começou por explicar António Costa na conferência de imprensa que se seguiu à reunião do Conselho de Ministros, onde duas propostas de lei e um decreto-lei do Mais Habitação obtiveram luz verde.
Na sua intervenção, o primeiro-ministro frisou que do debate público – que terminou a 24 de março - resultaram algumas alterações ao que inicialmente foi proposto em matéria de AL. As medidas entretanto adaptadas vêm, agora, “garantir um equilíbrio entre as respostas habitacionais e a continuidade do Alojamento Local, sobretudo nas áreas de maior pressão”.
“Para já, é melhor suspenderem a emissão de novas licenças de Alojamento Local, porque cada casa que está a ir para AL é menos uma casa para as famílias habitarem - e esta não é uma realidade abstrata”, disse António Costa
Suspensão de novas licenças de AL só em apartamentos e zonas de alta densidade
As emissões de novas licenças de Alojamento Local vão ser suspensas até 31 de dezembro de 2030, tal como o Governo já havia indicado no programa Mais Habitação. Mas esta quinta-feira, António Costa esclareceu qual é a tipologia de imóveis e os territórios onde esta medida vai ser aplicada.
Ora, a suspensão de novas licenças de AL vai ser só aplicada às seguintes tipologias:
- apartamentos;
- estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício.
Ou seja, ficam de fora os alojamentos locais instalados em moradias. “Esta restrição só se aplica aos apartamentos e a frações autónomas. Onde houver moradias, não há qualquer tipo de restrição e continuar-se-á a poder conceder novas licenças para o AL”, esclareceu o primeiro-ministro na sua intervenção.
Depois, a suspensão de novas licenças de AL só estará prevista em determinados territórios que cumpram as seguintes condições:
- até que o respetivo município aprove a Carta Municipal de Habitação, no caso dos territórios que não se enquadrem no conceito de baixa densidade (Portaria 208/2017, de 13 de julho)
- sempre que os municípios procedam à declaração de carência habitacional, e enquanto a mesma se mantiver.
Sobre o papel dos municípios na gestão do AL, António Costa clarificou que “está previsto na Lei de Bases da Habitação que cada município elabore a sua Carta Municipal de Habitação, onde estabelecerá qual é o equilíbrio que entende que deve existir entre habitações, alojamento estudantil, Alojamento Local, indústria e comércio”, começa por explicar. Portanto, “a partir do momento em que o município considera que está alcançado o equilíbrio que deseja para o seu município, deixa de haver suspensão da emissão de novas licenças de AL”, esclarece ainda. Além disso, foram alargadas “as competências de fiscalização às Juntas de Freguesia”.
“Todos os municípios que, nos termos da Lei de Bases da Habitação, se tenham considerado em situação de carência habitacional (…) “não poderão conceder novas licenças de Alojamento local, porque não podemos querer sol na eira e chuva no nabeiro”, diz Costa
António Costa também deixou bem claro quais são os casos em que, afinal, a suspensão de novas licenças de AL não vai ser aplicada (se a legislação obtiver luz verde pelo Presidente da República):
- não se aplica às regiões autónomas;
- não se aplica aos 165 municípios classificados de baixa densidade, nem às 73 freguesias de baixa densidade de outros 20 municípios.
Ou seja, a suspensão de novas licenças de AL até 2030 “aplicar-se-á a um conjunto de municípios bem delimitados, essencialmente concentrados no litoral e na região do Algarve”, que é onde a pressão do AL sobre a habitação é maior, destaca o primeiro-ministro.
Reapreciação das licenças de AL atuais pelos municípios em 2030
Os registos de Alojamento Local emitidos até à data de entrada em vigor das novas regras vão caducar a 31 de dezembro de 2030, sendo renováveis por cinco anos a partir daí, segundo prevê a proposta de lei do Governo. “Todas as licenças que neste momento estão em vigor mantêm-se em vigor, se assim os proprietários desejarem, até 2030”, garante António Costa.
Quem quiser manter os imóveis no AL até 2030 estará sujeito à apreciação dos municípios em questão. “Em 2030, os municípios decidirão se renovam ou se não renovam as licenças”, frisou. A partir daí as renovações das licenças de AL serão realizadas de 5 em 5 anos.
Mas frisou que há uma exceção: as famílias que fizeram um investimento na compra de uma casa afeta ao AL com recurso ao crédito habitação vão ver as licenças renovadas em 2030 e essa licença é renovada até ao termo inicialmente previsto no contrato de empréstimo. Isto porque, “naturalmente, as pessoas fizeram as suas contas na previsão de que iriam ter uma licença sem prazo e, por isso, é justo que possam manter a garantia da rentabilidade com base na qual realizaram o seu investimento”, explicou o chefe de Governo.
Novo regime de caducidade para licenças de AL não ativas
Uma das novidades nas medidas do Mais Habitação que tocam o universo do Alojamento Local diz respeito à “criação de um regime de caducidade das licenças inativas”, que surgiu no âmbito da discussão pública, segundo se lê no documento partilhado do programa aprovado esta quinta-feira em Conselho de Ministros.
Depois de muitas entidades terem chamado à atenção para o número de licenças de AL que não estão ativas - como foi o caso da Associação do Alojamento Local -, o Governo decidiu criar um novo regime que vai caducar as licenças inativas. Segundo explicou António Costa na sua intervenção, “nós vamos dar a faculdade de todos aqueles que têm licenças nos dois meses seguintes à entrada em vigor da lei para a apresentarem a certificação, ou melhor, a declaração contributiva do rendimento que têm obtido - porque se podem ter esquecido de fazer a declaração contributiva – para poderem manter ativa a sua licença”.
“Se não tiverem declaração contributiva, significa que não estão efetivamente a utilizar aquele imóvel para Alojamento Local e, portanto, não faz sentido manter uma licença que efetivamente não está verdadeiramente em vigor”, esclareceu ainda.
Além disso, a proposta legislativa prevê ainda a “caducidade das licenças por qualquer causa de transmissão, salvo em casos de sucessão”.
Contribuição extraordinária para o AL baixa de 35% para 20%
Para incentivar a transição de casas do AL para o mercado do arrendamento, o Governo mantém a criação da Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL), cuja base tributável é constituída pela aplicação de um coeficiente económico (que tem em conta a área do imóvel e o rendimento) e de pressão urbanística.
Mas o ministro das Finanças esclarece que não vai abranger todos os estabelecimentos de AL:
- excluirá todos os alojamentos locais que se colocam em zonas de baixa densidade;
- excluirá todas as tipologias que não sejam apartamentos.
Além disso, Fernando Medina explicou que a contribuição especial sobre o AL, além de variar consoante os rendimentos de exploração, a evolução de rendas e o peso do AL na zona, vai reduzir de 35% para 20%. Ou seja, a proposta de lei prevê uma taxa especial ao AL aplicável de 20%, ao invés dos 35% inicialmente apresentados.
Incentivo à mudança das casas de AL para arrendamento mantém-se
As casas atualmente afetas ao Alojamento Local que transitem para o mercado de arrendamento vão ter isenção de IRS e IRC sobre as rendas até 31 de dezembro de 2030. Para tal, o contrato de arrendamento terá de ser efetuado até 31 de dezembro de 2024, segundo prevê a proposta de lei.
Para se aplicada a isenção fiscal, terão de ser cumpridos alguns requisitos:
- transferência do imóvel afeto ao AL para mercado de arrendamento habitacional;
- estabelecimento de AL deve estar registado até 31/12/2022;
- contrato de arrendamento celebrado até 31/12/2024 e respetivo registo no Portal das Finanças.
Portanto, todos os proprietários de AL que decidam colocar a casa no mercado de arrendamento habitacional até ao final de 2024 irão beneficiar de uma taxa zero em sede de IRS, isto é, terão isenção de tributação dos seus rendimentos prediais por um período que se estenderá até ao ano de 2030.
Condóminos continuam a poder travar AL num prédio
A proposta de lei revista pelo Governo mantém a possibilidade de os condomínios porem termo às licenças emitidas sem a sua aprovação. Portanto, os condóminos podem opor-se ao AL em frações autónomas de edifícios ou em partes dos prédios urbanos, se for essa a deliberação de mais de metade da permilagem do edifício. Tal não oposição não pode verificar-se caso o título construtivo preveja essa utilização.
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