Senhorios ou inquilinos: Como rescindir um contrato de arrendamento?
Sejas inquilino ou senhorio, este guia é para ti. Quando chega a hora de rescindir um contrato de arrendamento há um conjunto de regras a cumprir, segundo determina a Lei n.º 31/2012 de 14 de agosto. Seja em termos de prazos ou formas de proceder, há vários passos a respeitar, que aqui te explicamos de forma simples.
A informação, compilada pelo Portal do Arrendamento, ensina-te a comunicar a denúncia, bem como as formas e prazos de rescindir e a argumentar os motivos para acabar com o contrato, sem que saias penalizado.
Comunicação da denúncia
Quando uma das partes quer, por qualquer motivo, rescindir um contrato de arrendamento tem de comunicar essa intenção à outra parte por escrito e em carta registada. Esta missiva deve incluir a identificação clara do remetente, do destinatário e os motivos para a rescisão. O remetente deve, igualmente, guardar uma cópia da carta enviada.
Formas de rescindir
O prazo de comunicação da intenção de denúncia do contrato varia de acordo com a duração do mesmo. A lei estipula, ainda, uma outra forma de rescisão denominada “oposição à renovação do contrato” que também tem prazos diferentes em função da duração do acordo e de a iniciativa partir do senhorio ou do inquilino.
Prazos de comunicação
A rescisão de um contrato de arrendamento tem de ser feita com uma antecedência de 120 dias, se o prazo de duração inicial ou da renovação for igual ou superior a seis anos. Quando o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos, o prazo para a comunicação da renúncia é reduzido para 60 dias e passa para os 30 dias quando a duração inicial ou a renovação é superior a três meses e inferior a um ano.
Nos acordos com prazos inferiores a três meses, o aviso deve ser feito decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.
Oposição à renovação
Outra forma de resolver um contrato é optar por não o renovar de forma automática. Aqui os prazos são diferentes se a oposição partir do proprietário do imóvel ou do arrendatário.
Senhorio:
Quando o senhorio que não quer renovar o contrato deve comunicar esta intenção ao inquilino com uma antecedência mínima de 240 dias quando o prazo de duração inicial do mesmo ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos. Se a duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos a comunicação deve ser feita com 120 dias de antecedência.
Já no caso dos contratos com duração inicial ou da sua renovação igual ou superior a seis meses e inferior a um ano, o aviso prévio deve ser enviado com 60 dias de antecedência. Este período é reduzido para um terço do prazo de duração do contrato quando este é inferior a seis meses.
Inquilino:
Se for o inquilino a querer sair do imóvel os prazos de comunicação são mais curtos, passando para os 120 dias quando a duração do contrato é igual ou superior a seis anos. O período do aviso prévio é reduzido para 90 dias, quando a duração do contrato é igual ou superior a um ano e inferior a seis anos.
Nos contratos com duração igual ou superior a seis meses e inferior a um ano, o aviso de oposição deve ser enviado com 60 dias de antecedência.
Quando a duração é inferior aos seis meses, o prazo de comunicação é igual ao reservado para os senhorios, ou seja um terço do prazo.
Recorde-se que, todos os contratos de arrendamento podem ser renovados automaticamente – salvo indicação em contrário das partes – com exceção daqueles que têm uma duração inferior a 30 dias.
Justificações para a resolução
Se os inquilinos não precisam de um motivo para dar por terminado um contrato de arrendamento, o mesmo não se aplica aos senhorios. A lei estabelece que o proprietário do imóvel precisa de justificar a rescisão com uma das seguintes razões:
– por necessidade do imóvel para habitação do próprio ou respetivos descendentes em primeiro grau
– ou na demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do imóvel ou que tenham um custo de 25% do valor patrimonial do mesmo.
Mas atenção, se invocar esta última justificação, o senhorio terá de entregar os devidos comprovativos das obras na câmara e de pagar uma indemnização ao inquilino equivalente a dois anos de renda.
Renda em atraso
Obviamente, os senhorios também podem denunciar os contratos de arrendamento por falta de pagamento da renda. De acordo com as alterações à lei que entraram em vigor este ano, os inquilinos passaram a ter uma tolerância de três meses no pagamento das rendas antes de poderem ser despejados pelos senhorios. Significa isto que só decorridos três meses sem receber rendas é que os senhorios podem dar por terminado o contrato de arrendamento e dar início ao processo de despejo.
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conceitos indeterminados de gravidade e inexigibilidade, sem necessidade de recurso à avaliação judicial.
- Como se preenchem as causas de resolução previstas no artigo 1083.º, n.ºs 3 e 4 do CC?
Apreciemos primeiro, os fundamentos de resolução do contrato pelo senhorio previstos no n.º 3 do artigo 1083.º, fundamento de resolução que tem suscitado as maiores divergências de interpretação na aplicação do NRAU na redacção até agora em vigor que tinha suscitado várias questões que o legislador do novíssimo RAU não curou de esclarecer. Atualmente, dispõe o n.º 3 do artigo 1083.º do NRAU que é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 3 a a 5 do artigo seguinte. Com a nova redacção pretende-se evidentemente a diminuição do prazo de incumprimento necessário para operar a resolução e a mais célere recolocação do imóvel no mercado, passando de um período de mora superior a 3 meses para um igual ou superior a 2, reduzindo-se ainda para um mês o prazo para purgar a mora – artigo 1084.º, n.º 3 -tentando assim que o senhorio possa efectuar a comunicação extrajudicial para resolução num prazo total de 3 meses em vez dos 6 anteriormente previstos. Relativamente à redação inicial havíamos alertado que, com prejuízo para a inteligibilidade da norma, o legislador agrupou num mesmo número, em bom rigor, três situações substancialmente distintas, mas que entendeu configurarem, pela sua simples verificação, casos concretos de preenchimento automático da cláusula geral prevista no n.º 2 do artigo, e que tornam inexigível ao senhorio a manutenção do contrato, isto é, que por si só, constituem incumprimento grave, passível de determinar a resolução do contrato. Por isso, para as situações previstas no n.º 3 do artigo 1083.º, o legislador havia consagrado um novo modo de operar a resolução: antes previsto no n.º 1 do artigo 1084.º do CC, e que agora passou a constituir o n.º 2, abrangendo a novidade introduzida pelo n.º 4 do preceito, ou seja, que a mesma opera extrajudicialmente, mediante comunicação ao arrendatário onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida. Vejamos, então, o que se suscitou antes e ainda mantém actualidade, quanto à mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda. Arrendamento Urbano 31 Sendo a renda a obrigação principal que impende sobre o arrendatário, facilmente se compreende que o legislador considere que o incumprimento de tal obrigação por um período temporal superior a dois meses, quebre o vínculo sinalagmático, tornando inexigível ao senhorio que continue a cumprir a respectiva obrigação principal de proporcionar ao arrendatário o gozo da coisa. Saliente-se que uma das questões que logo se colocou foi a de saber se esta causa de resolução se reportava à falta de pagamento de três rendas, podendo agora manter-se por referência a duas rendas. Entendemos que não era tal o significado da lei, ficando a cláusula preenchida com a falta de pagamento pelo arrendatário de uma única renda, desde que o período de mora seja agora igual ou superior a dois meses. Vejamos agora a causa de resolução que consiste na mora superior a dois meses no pagamento de encargos ou despesas. Na redacção inicial havíamos referido que embora a uma primeira leitura do art.º 1083.º, n.º 3, do CC, na sua redacção original pareça resultar que a intenção do legislador foi equiparar a falta de pagamento de encargos ou despesas – para efeitos de resolução do contrato – à falta de pagamento da renda, tal entendimento parece não ter sido levado em consideração quer na Exposição de Motivos quer noutros preceitos legais, designadamente no art.º 1084.º, n.º 3, do CC, e no art.º 15.º, n.º 1, al. e), da NLAU. Como vimos, o legislador veio agora claramente equiparar este fundamento de resolução à falta de pagamento de renda, em face da redacção dada ao artigo 1084.º, n.º 3. Acresce que, também havíamos criticado esta equiparação defendendo uma interpretação restritiva da mesma uma vez que certamente este fundamento de resolução, em face do regime supletivo previsto no artigo 1078.º do CC, apenas podia prefigurar-se nos casos em que as partes tivessem estipulado contratualmente o pagamento pelo arrendatário ao senhorio de uma quantia fixa a título de encargos e despesas, nos termos do artigo 1078.º, nº. 7, do CC; e nos casos em que estivessem em causa encargos ou despesas referentes à contribuição devida ao condomínio ou contratados em nome do senhorio e que o arrendatário tivesse de lhe reembolsar na sequência de comunicação pelo senhorio do comprovativo de pagamento – artigo 1078.º, n.ºs 3 a 6, do CC; Por fim, defendíamos que o preceito devia ser interpretado restritivamente nos casos em que, por via da aplicação do regime supletivo supra referido, os encargos e despesas correm por conta do arrendatário, situação em que dificilmente, dizíamos, as dívidas do arrendatário para com terceiros, (por exemplo, a relativa ao não pagamento do telefone), seriam de molde a tornar inexigível a manutenção do contrato de arrendamento. 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Ora, foi precisamente esta expressão “corram por conta do arrendatário” que o legislador veio usar. Não foi uma escolha feliz para clarificar a questão porque por força do disposto no artigo 1078.º, n.º 2, os encargos e despesas correntes respeitantes ao fornecimento de bens ou serviços relativos ao local arrendado correm por conta do arrendatário, significando precisamente que estes são da sua responsabilidade de pagamento mas não perante o senhorio. Porém, em face das questões antes levantadas e da expressa tomada de posição do legislador na equiparação deste fundamento à falta de pagamento de rendas, parece-nos evidente que a mesma deve ser interpretada neste preceito precisamente ao contrário do sentido que lhe foi conferido no artigo 1078.º, n.º 2, referindo-se aqui apenas aos encargos e despesas que, por via do contrato de arrendamento, sejam da responsabilidade do arrendatário perante o senhorio. Tem sempre de tratar-se de encargos ou despesas que se repercutam no âmbito da relação contratual de arrendamento. Finalmente, quanto ao fundamento de resolução consistente na oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública. Quanto a este fundamento de resolução importa ter presente que ao invés do que acontecia no RAU, a matéria do regime jurídico das obras em prédios arrendados está agora prevista genericamente no artigo 1074.º do CC, mas encontra-se desenvolvidamente regulada no DL n.º 157/2006, de 08-08, actualmente com a redacção introduzida pela Lei n.º 30/2012 que rege sobre as obras por iniciativa do senhorio; do município e do próprio inquilino. Note-se que em todos estes casos estamos perante a consagração legal de fundamentos de resolução que pela sua simples verificação constituem um incumprimento considerado pela lei como objectivamente grave, e que torna inexigível ao senhorio a manutenção da relação contratual, sendo dispensável o recurso à acção de despejo e operando por comunicação à contraparte onde se invoque a obrigação incumprida, sendo que, após a sua recepção, o arrendatário pode fazer cessar a mora, no prazo de um mês, ficando a resolução sem efeito, faculdade que agora só pode usar uma única vez, com referência a cada contrato – artigo 1084.º, n.ºs 2 a 4 do CC. Este modo de operar a resolução tem sido um dos pontos mais controvertidos da Reforma de 2006, dividindo, em traços gerais, quem entende que actualmente os senhorios não podem recorrer a Tribunal pedindo o despejo do arrendado por falta de pagamento de rendas, sendo obrigatória a formação pelo senhorio do título extrajudicial; e quem considera que se trata de uma nova faculdade que o legislador veio conceder aos senhorios, nada impedindo que continuem a recorrer à acção judicial. Arrendamento Urbano 33 Sufragamos o entendimento que defende a admissibilidade do recurso à acção declarativa em qualquer situação de incumprimento pelo arrendatário da obrigação principal do pagamento da renda, havendo que distinguir duas situações:
- Nos casos em que a mora no pagamento da renda é inferior a dois meses, o recurso à acção judicial é a única via possível para obter o despejo com fundamento na falta de pagamento da renda, devendo o senhorio alegar e provar, nos termos dos n.ºs 1 e 2 do citado artigo, que a falta de pagamento de uma renda, por exemplo, pelo seu montante, por ser esse o seu único rendimento, enfim, factos dos quais resulte que tal constitui incumprimento grave que torna inexigível a manutenção do contrato;
- Nos casos em que a mora no pagamento da renda é igual ou superior aos dois meses definidos no n.º 3 do artigo 1083.º, o senhorio poderá optar pela via extrajudicial ou judicial, consoante lhe for mais conveniente, já que certamente todos estão de acordo em que o NRAU não pretendeu tornar mais difícil ao senhorio a resolução do contrato, antes quis facilitá-la. Por isso, permite ao senhorio resolver o contrato por comunicação extrajudicial, mas não impede que o possa fazer interpondo a competente acção declarativa. Assim, deverá o senhorio ponderar e decidir, sopesando as vantagens e inconvenientes de cada uma das opções. A posição da jurisprudência foi maioritariamente neste sentido, com um único acórdão em sentido contrário – Ac. TRC de 15-04-2008 -, o que determinou que em recurso extraordinário o STJ tivesse proferido o acórdão de 06-05-2010, 438/08.5YXLSB onde decidiu que “o meio extrajudicial de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, previsto no NRAU é optativo. Assim, o senhorio pode resolver o contrato com esse fundamento, utilizando o meio processual comum de despejo logo que o arrendatário esteja em mora relevante. Pensamos que com a redacção ora introduzida ao n.º 1 do artigo 1048.º este entendimento sai claramente reforçado porquanto ali se refere expressamente “o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa”, purgue a mora, aditando-se o n.º 4 com referência ao direito à resolução do contrato quando for exercida extrajudicialmente. Parece-nos que, em face das dúvidas anteriormente suscitadas este normativo não introduziu esta alteração tendo em vista apenas aquelas situações residuais em que não é possível o exercício extrajudicial do direito, por exemplo, por não existir contrato de arrendamento reduzido a escrito. Arrendamento Urbano
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Note-se que apesar da aparente facilidade da comunicação ao arrendatário onde se invoque a obrigação incumprida (artigo 1084.º, n.º 1), existiam e persistem ainda alguns inconvenientes de monta a apontar à resolução extrajudicial, quer do ponto de vista do senhorio, quer do ponto de vista do arrendatário, mas julgamos que tal será melhor apreciado aquando da resposta à pergunta que expressamente trata esta questão.
Debrucemo-nos agora sobre o novo fundamento de resolução previsto no n.º 4 do artigo 1083.º do CC. No preâmbulo da proposta foi referido que “o fundamento de resolução do contrato de arrendamento no caso de mora é ainda alargado às situações de atrasos reiterados no pagamento da renda, superiores a oito dias, quando ocorram por quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses. Com esta alteração, obvia-se à manutenção de contratos em que a confiança entre as partes tenha sido quebrada por reiteradas situações de incumprimentos, ainda que, isoladamente, pouco significativos.” Trata-se de preceito completamente inovador, introduzido com a novíssima reforma, e que promete dar alguns problemas de interpretação. Estabelece este novo número que é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato, não sendo aplicável o disposto nos n.ºs 3 e 4 do artigo seguinte. Trata-se de preceito, que, à semelhança do n.º 3, permite a resolução por via extrajudicial em virtude de a sua verificação preencher automaticamente a gravidade que o legislador tomou como pressuposto da inexigibilidade de manutenção do contrato de arrendamento. Tal ocorrerá quando o arrendatário, no âmbito de um mesmo contrato, por mais de 4 vezes, quer sejam seguidas quer interpoladas, ou seja, quando por 5 vezes no período de um ano, se constitua em mora superior a 8 dias no pagamento da renda. Em primeiro lugar, exige-se, portanto, que o arrendatário se constitua em mora superior a oito dias. E aqui começa o primeiro problema de interpretação. Na verdade, em face do que dispõe o n.º 2 do artigo 1041.º do CC, “cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato se o locatário fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo. Este preceito tem longa tradição e do mesmo resulta que, no fundo, só existe mora relevante do arrendatário, se não proceder ao pagamento da renda até uma semana depois do Arrendamento Urbano 35 seu vencimento, dispondo desse prazo para purgar a mora sem que daí advenha qualquer consequência pelo incumprimento do pagamento pontual da renda no dia do respectivo vencimento. Só depois de decorrido este prazo, ou seja, a partir do 9.º dia após a data do vencimento é que o arrendatário entra em mora relevante. Portanto, entendemos que este primeiro segmento do artigo 1083.º, n.º 4, do CPC, quando se refere à mora superior a 8 dias se reporta à mora relevante e assim deve ser interpretado, não nos parecendo curial que os 8 dias a que alude sejam contados após os tais 8 dias em que pode purgar a mora sem qualquer consequência. Avancemos. Diz-nos ainda o artigo 1041.º, n.º 1, que se o locatário se constituir em mora, leia-se relevante em face do que dispõe o seu n.º 2, o locador tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento. Como entender então, em face do referido normativo, o segmento deste preceito quando refere a final “não sendo aplicável o disposto nos n.ºs 3 e 4 do artigo seguinte”, ou seja, não permitindo que, nestes casos, o arrendatário possa pôr fim à mora no prazo de um mês, pagando a renda e a indemnização? De facto, em face do que dispõem os n.ºs 3 e 4 do artigo 1041.º, torna-se difícil entender o respectivo alcance porquanto segundo estes, quando o arrendatário se constitui em mora relevante, o senhorio tem o direito de recusar o recebimento das rendas seguintes, mas se as receber tal não o priva do direito à resolução do contrato ou à indemnização referida. Porém, tem de optar: ou resolve o contrato e tem direito ao pagamento das rendas em singelo ou recebe a indemnização e tal não lhe dá lugar à sanção para o incumprimento que constitui a possibilidade de resolver o contrato. Ora, no preceito ora introduzido o legislador impede o arrendatário de purgar a mora nestes casos – artigo 1083.º, n.º 4, in fine, que afasta a aplicação do artigo 1084.º, n.º 3, do CC. Pensamos que a interpretação mais adequada só pode ser a seguinte:
- este fundamento de resolução verifica-se, sem dúvida, nos casos em que o arrendatário se constituiu em mora nos termos do preceito, e a renda foi recebida em singelo pelo senhorio, porquanto a recepção de novas rendas não priva o locador do direito à resolução do contrato de arrendamento – artigo 1041.º, n.º 4;
- nos casos em que o arrendatário se constituiu em mora relevante por mais de 4 vezes seguidas ou interpoladas, deve entender-se que o legislador considera que tal constitui um Arrendamento Urbano
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comportamento que compromete de tal forma irremediavelmente o sinalagma contratual que torna, sem mais, inexigível a manutenção do contrato, não lhe sendo consequentemente possível purgar a mora;
- caso o arrendatário se tenha constituído em mora relevante que depois tenha purgado com o pagamento da indemnização de 50%, por via do artigo 1041.º, n.º 1, deve entender-se que o senhorio aceita a indemnização como compensação pelo incumprimento e, como tal, o mesmo não pode ser computado para vir depois gerar esta sanção mais grave, porquanto, por via do referido artigo 1041.º, n.º 4, o senhorio opta pela resolução ou pela indemnização, sendo que a opção por uma destas faculdades exclui a outra. Este entendimento é o único que se nos afigura efectuar uma interpretação harmónica do sistema, tanto mais, que a defesa do contrário, em face de um comportamento do senhorio que tem uma relevância concludente que se encontra legalmente estabelecida quanto à aceitação da indemnização, atentaria contra a boa fé e constituiria mesmo abuso de direito. Note-se, porém, que tal pode não acontecer, por exemplo, se o senhorio receber a renda por via de transferência bancária e o arrendatário depositar a indemnização, sem que exista qualquer aceitação expressa do mesmo. Neste caso, o silêncio do senhorio quanto ao montante depositado deverá ser entendido como aceitação da indemnização, com as referidas consequências. Caso, porém, o senhorio pretenda recusar a indemnização cujo pagamento foi efectuado, por entender quebrada a confiança no cumprimento pontual pelo arrendatário, deverá expressamente comunicar-lhe tal posição, em obediência aos ditames da boa fé que devem reger as relações contratuais, não ficando assim afastada a invocação desta causa de resolução.
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Referência em caso de citação: Câmara dos Solicitadores (2013) Questões sobre Arrendamento Urbano. Lisboa
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