O Alojamento Local
A nova figura permitirá resolver uma parte significativa do alojamento paralelo, criando um modelo simples e expedito para a pequena oferta de alojamento.
A Portaria nº 517/2008, de 25 de Junho, vem estabelecer os requisitos mínimos a observar pelo alojamento local, uma das mais significativas inovações da recente reforma legislativa dos empreendimentos turísticos, figura que compreende três modalidades ou tipologias: moradias, apartamentos e estabelecimentos de hospedagem.
A necessidade de licença ou autorização de utilização constitui um dos requisitos da figura, fazendo o nº 1 do art.º 3º depender o registo da existência de autorização ou de título de utilização válido do imóvel.
Existe uma excepção de natureza temporal, ou seja, os imóveis construídos antes da vigência do Decreto-Lei nº 38 382, de 7 de Agosto de 1951, não carecem de licença de utilização.
Não se indica, porém, que tipo de licença ou autorização de utilização devem dispor os edifícios que se projecta utilizar no domínio do alojamento local.
Quando se trate de uma licença de utilização turística nenhuma dúvida se suscita, como será o caso daquele conjunto menos qualificado das pensões ou dos motéis que o RJET eliminou do elenco dos empreendimentos turísticos. Uma parte daqueles estabelecimentos que não lograrem a sua classificação como hotéis, já dispõem de licença de utilização turística e, como tal, preencherão este requisito para integrarem o alojamento local.
Não conhecendo estudos neste domínio, penso que uma parte significativa dos apartamentos, designadamente os localizados na região do Algarve, não dispõem de licença de utilização turística, mas para fins habitacionais ou comerciais.
Daí que surja a interrogação, podem ou não os edifícios que disponham de licença de utilização que não a turística aceder ao alojamento local?
Se apenas puderem aceder os que dispuserem de licença de utilização turística, uma parte considerável da oferta de alojamento continuará à margem da lei, pouco se avançando com a nova lei dos empreendimentos turísticos no combate ao preocupante fenómeno do alojamento paralelo, clandestino ou não classificado.
Ora, parece resultar, designadamente dos trabalhos preparatórios, uma perspectiva integradora do alojamento paralelo, pelo que qualquer finalidade da licença de utilização será adequada para efeitos de acesso ao alojamento local.
Caso não disponham de qualquer licença ou autorização de utilização então não podem aceder ao alojamento local.
Pode igualmente colocar-se a questão de, no futuro, a autorização de utilização comportar a finalidade de alojamento local, ou seja, a par da autorização de utilização turística existir a autorização de utilização para alojamento local, inclinando-me para uma resposta positiva.
Não existe propriamente um processo de licenciamento para alojamento local tal como o estabelecido para os empreendimentos turísticos. Em sua substituição a lei estabelece um sistema de registo a cargo da câmara municipal.
Na linha do expedito mecanismo de comunicação de abertura vigente no domínio dos empreendimentos turísticos e dos estabelecimentos de restauração e bebidas, o requerimento acompanhado, claro está, da respectiva documentação, constitui aqui o título válido de abertura ao público.
Pode, no entanto, existir uma intervenção da câmara municipal por forma a verificar se o estabelecimento reúne efectivamente os requisitos para a modalidade de alojamento local.
Em caso de incumprimento, originário ou superveniente, ou seja, constata-se no local, ab initio ou em momento ulterior que o estabelecimento não reúne ou não conserva os requisitos mínimos estabelecidos na portaria ou, no caso dos estabelecimentos de hospedagem, os requisitos adicionais estabelecidos pela câmara, é cancelado o registo, algo semelhante à cassação de uma licença.
O artigo 5º ocupa-se dos requisitos gerais, ou seja, daqueles requisitos mínimos que são aplicáveis a qualquer tipologia de estabelecimento de alojamento local, designadamente os edifícios onde se encontram instalados os estabelecimentos os quais devem encontrar-se bem conservados, quer exterior quer interiormente, o que equivale a dizer que não podem ser adstritos a esta modalidade de alojamento edifícios que denotem uma manutenção deficiente ao nível das pinturas, rebocos, canalizações, escadas, telhados, etc.
As câmaras municipais podem fixar requisitos adicionais mas só na tipologia dos estabelecimentos de hospedagem, o que lhes permitirá adaptar a disciplina do alojamento local às necessidades e realidades locais e, eventualmente, colocar um travão ao crescimento deste tipo de oferta.
Constata-se uma menor exigência comparativamente aos estabelecimentos hoteleiros ao determinar-se que os serviços de arrumação e limpeza da unidade de alojamento se efectuem uma vez por semana ou quando ocorra mudança de utente. Tal periodicidade aplica-se à mudança de toalhas e de roupa de cama.
Enquanto nos empreendimentos turísticos a placa identificadora surge obrigatoriamente no exterior junto à entrada principal, em sede de alojamento local a sua instalação no exterior, junto ao acesso principal, apresenta-se com carácter facultativo.
Concluindo:
-
A criação e posterior regulamentação da nova figura do alojamento local é positiva, pois, permite integrar num quadro de legalidade e transparência o relevante fenómeno da oferta de alojamento paralelo ou não classificado, problema estrutural do nosso turismo já com vários decénios.
-
Para além do alojamento paralelo que o legislador enfrentou de forma resoluta, cria-se um quadro normativo simples e expedito que permite a um conjunto de pequenas e médias empresas e mesmo a particulares desenvolverem um pequeno modelo de negócio na área do alojamento turístico.
-
Soluções similares à dos guîtes de France ou bed & breakfast, sobretudo em áreas rurais deprimidas, são agora de rápida e fácil implementação pois dispõem de um ágil e facilitador enquadramento legal.
-
Podem, no entanto, as maiores dificuldades ao nível do licenciamento dos estabelecimentos hoteleiros e outra tipologias de empreendimentos turísticos designadamente do turismo no espaço rural, contrastando com a menor exigência do alojamento local - aliadas à inexistência de restrições quanto ao número máximo de unidades de alojamento - canalizar para esta modalidade uma parte não despicienda dos novos investimentos, com reflexos negativos ao nível da quantidade e qualidade do alojamento clássico.
-
A monitorização da implementação da lei é, por isso, de extrema utilidade de molde a introduzir, se for caso disso, as medidas que corrijam as distorções, seja pela introdução de novos requisitos mínimos ou pelo estabelecimento de um número máximo de unidades de alojamento para os novos empreendimentos.
Carlos Torres Advogado In Publituris nº 1032, 18 de Julho de 2008
Contate-me
330-P