Alojamento Local com novas regras aprovadas no Parlamento: o guia que não podes perder
Depois de meses de polémica na praça pública, no palco político e no mercado imobiliário, o Parlamento aprovou esta terça-feira um conjunto de alterações à lei do Alojamento Local (AL), que visa tentar promover uma melhor convivência entre o turismo, o imobiliário e as realidades locais. De uma forma geral, os grandes vencedores desta revisão legislativa ao regime jurídico de exploração das casas para turistas são as câmaras municipais e os condomínios, que ganham poderes reforçados. Para que nada te escape, resumimos num guia toda a informação que tens de saber.
A iniciativa parlamentar resulta de uma proposta apresentada pelo Partido Socialista (PS), sendo que as mudanças foram viabilizadas pelo PCP e pelo Bloco de Esquerda, enquanto o CDS e o PSD votaram praticamente contra todas as propostas em cima da mesa.
No âmbito da votação, em especialidade, dos cinco projetos de lei do PS, do CDS-PP, do PCP, do BE e do PAN para alterar o regime jurídico do alojamento local, bem como das propostas de alteração avançadas pelo PS, PSD e CDS-PP, foi deliberado que “a presente lei entra em vigor 60 dias após promulgação”, proposta do PS que contou com o voto contra do CDS-PP, a abstenção do PSD e os votos a favor das restantes bancadas parlamentares, tal como resume a Lusa.
Guia das novas regras do jogo
Para que entendas bem o que está em causa, aqui tens um guia com as principais linhas saídas da proposta do PS aprovada na especialidade, na Comissão de Ambiente, Ordenamento do Território, Descentralização, Poder Local e Habitação e citadas pela imprensa de hoje.
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Câmaras podem estabelecer quotas em zonas de sobrecarga
Para evitar casos de excesso de unidades de alojamento local e falhas de oferta de habitação, a nova lei confere novas competências às autarquias, que podem criar as chamadas áreas de contenção. Nestas zonas, passam a poder ser fixadas quotas tendo em conta “limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação”. As áreas de contenção poderão ser por freguesia ou por parte de freguesia, nomeadamente por bairros e deverão ser reavaliadas no mínimo de dois em dois anos.
A lei aprovada não estabelece à partida quaisquer limites, ficando estas percentagens ao critério de cada autarquia.
A aprovação destas quotas tem de ser feita “por regulamento e com deliberação fundamentada” por parte da autarquia, no prazo de um ano após a aprovação da deliberação pela assembleia municipal.
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Condomínios com poderes reforçados
Foi deliberado que os condomínios vão poder opor-se ao exercício da atividade de alojamento local no prédio em propriedade horizontal, ficando esta decisão dependente da aprovação de mais de metade da permilagem do edifício. Além disso, a queixa terá de estar fundamentada, podendo ser usado como argumento a “prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos”.
O parecer do condomínio terá depois ser comunicado à autarquia, que terá sempre a última palavra sobre o pedido de cancelamento, ouvindo previamente as partes envolvidas. Em caso de cancelamento, não poderá haver alojamento local naquele local durante um semestre, independentemente de quem seja o titular da exploração.
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Quotas dos condomínios 30% mais caras
Caso queiram os condomínios podem fixar para as unidades em alojamento local o pagamento de uma contribuição adicional até mais 30% sobre o valor das quotas anuais. Esse valor destina-se a despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns do prédio.
Mas para isto, terá de haver um regulamento interno que preveja a possibilidade deste agravamento, especificando os critérios, sendo que os condóminos podem alterar os regulamentos, a partir do momento em que a lei seja publicada.
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Seguro multi-riscos passa a ser obrigatório
Para fazer face a eventuais danos patrimoniais e não patrimoniais causados quer a hóspedes, quer a terceiros, bem como pelo uso acrescido nas partes comuns do prédio, quem detenha ou explore um alojamento local em edifícios em propriedade horizontal tem de dispor de um seguro multi-riscos obrigatório. Isto, porque o titular da exploração é solidariamente responsável. A falta de seguro válido, leva ao cancelamento do registo do alojamento local.
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Proprietários limitados a sete unidades de AL
No máximo, os proprietários não poderão ter mais de sete unidades de alojamento local e, caso o façam, arriscam coimas pesadas. Quem, à data da entrada em vigor da nova lei, já tenha mais do que este número poderá mantê-las, mas inibido de abrir novas explorações.
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Registos pessoais e intransmissíveis
O número de registo dos estabelecimento local localizados em áreas de contenção, como tal definidas pelas autarquias, é pessoal e intransmissível, independentemente de estar em nome de uma pessoa singular ou de uma empresa. Assim sendo, o titulo de abertura ao público caduca se houver uma transmissão do próprio registo ou se for vendido mais de 50% do capital social da empresa que detenha o dito registo. Só não haverá caducidade em caso de sucessão por morte.
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Fechar estabelecimentos com motivo comprovado
A desconformidade entre a informação e documento constante do registo pode determinar o encerramento da unidade, por parte do presidente da câmara municipal. Além disso, as autarquias e a ASAE poderem também determinar a “interdição temporária da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, na totalidade ou em parte”, sempre que “a falta de cumprimento das disposições legais aplicáveis puser em causa a segurança dos utilizadores ou a saúde pública, sem prejuízo das competências atribuídas a outras entidades”.
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Registos pessoais e intransmissíveis
O número de registo dos estabelecimento local localizados em áreas de contenção, como tal definidas pelas autarquias, é pessoal e intransmissível, independentemente de estar em nome de uma pessoa singular ou de uma empresa. Desta forma, o título de abertura ao público caduca se houver uma transmissão do próprio registo ou se for vendido mais de 50% do capital social da empresa que detenha o dito registo. Só não haverá caducidade em caso de sucessão por morte.
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Fim de atividade comunicada em dez dias
O titular da exploração do alojamento local deverá transmitir o objetivo de cessação da atividade num prazo até 10 dias após a ocorrência através do Balcão Único Eletrónico, ficando também obrigado a comunicar esta situação no mesmo prazo às plataformas eletrónicas de arrendamento aos turistas.
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Quartos também são alojamento local
Além dos apartamentos e moradias, também os quartos, isoladamente ou até um máximo de três por casa, passam a integrar o conceito de alojamento local. Para isso, estão contemplados os casos em que a atividade é exercida pelo proprietário na sua própria residência.
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Livro de informações obrigatório em vários idiomas
Os estabelecimentos de alojamento local passam a ser “obrigados a ter um Livro de Informações sobre o funcionamento do estabelecimento, nomeadamente sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem o descanso da vizinhança, e que deve conter também o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento”.
No caso das unidades estarem em prédios de habitação, o livro deverá integrar também “as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o alojamento e para a utilização das partes comuns”.
Tudo isto escrito em português, inglês e pelo menos mais duas línguas estrangeiras.
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Placas na porta entrada para todos os apartamentos e quartos
A afixação de placas identificativas desta atividade passa a ser obrigatória em todos os estabelecimentos de hospedagem, apartamentos e quartos que funcionem como alojamento local. A exceção aplica-se às moradias. No caso dos apartamentos será uma pequena placa com as dimensões de 2 por 7 centímetros, colocada à entrada, por exemplo junto à campainha.
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Hostels precisam de luz verde, mas continuam sem regime especial
Quem quiser instalar um hostel num prédio em propriedade horizontal tem de obter uma autorização do condomínio para o efeito, devendo essa autorização ficar em ata.
Mas ao contrário do que chegou a ser proposto - no sentido de separar os ‘hostels’ (maioritariamente compostos por dormitórios) dos chamados estabelecimentos de hospedagem), este tipo de alojamento continua a ser considerado como antes, com a classificação de ’estabelecimentos de hospedagem’ no âmbito do alojamento local.
Por outro lado, os estabelecimentos na modalidade de quartos, poderem adotar comercialmente a designação de Bed & Breakfast (B&B) ou de Guest House.
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