Qual o impacto fiscal e as obrigações de um proprietário na sequência da venda de um imóvel? Explicamos tudo sobre o tema neste artigo.
Autor:Redação
16 dezembro 2020, 5:40
Qual o impacto fiscal e as obrigações de um proprietário na sequência da venda de um imóvel? Que custos têm os donos de uma casa na hora de a vender? Preparámos um guia com tudo o que é preciso saber sobre o processo de venda da casa e os impostos a pagar. Para que nada falhe na hora de fechar negócio.
Aquando da venda de um imóvel, os contribuintes terão de proceder ao reporte da respetiva transmissão de propriedade na sua declaração Modelo 3 de IRS, respeitante ao ano em que essa venda ocorra. A mais ou menos-valia será determinada, pela Autoridade Tributária, com base nos montantes declarados pelo contribuinte, tal como explica a PwC* neste artigo preparado para o idealista/news.
Apuramento da mais ou menos-valia
Para efeitos de determinação da mais ou menos-valia deverá atender-se à diferença entre o valor de venda do imóvel e o seu custo de aquisição, podendo ser acrescidas ao valor de aquisição as despesas inerentes à compra e venda do referido imóvel, bem como encargos comprovadamente incorridos com a sua valorização.
Por outro lado, nos casos em que tenham decorrido mais de 24 meses entre a compra e a venda do imóvel, para efeitos de determinação da mais ou menos-valia, o valor de aquisição do imóvel é corrigido por um coeficiente de desvalorização da moeda (constante de Portaria publicada anualmente pelo Ministério das Finanças), com vista a salvaguardar que o contribuinte não suporte imposto sobre o ganho apurado em virtude da inflação verificada desde a compra do imóvel até ao momento da sua venda.
Como se calcula a mais ou menos-valia resultante da venda de um imóvel?
MV = Vvenda – [(Vaq * Cf) + Encv + Daq + Dvenda]
Onde
MV = Mais/menos-valia
Vvenda = Valor da venda do imóvel, que deverá corresponder ao valor da contraprestação recebida ou ao Valor Patrimonial Tributário do imóvel, se superior
Vaq = Valor de aquisição do imóvel - para imóveis adquiridos a título oneroso, deverá ser considerado como valor de aquisição o que tiver servido para efeitos de liquidação de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
Cf = Coeficiente de desvalorização da moeda, aplicável desde que tenham ocorrido mais de 24 meses entre a compra e a venda do imóvel
Encv = Encargos incorridos com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos
Daq = Despesas incorridas com a aquisição do imóvel
Dvenda = Despesas incorridas com a venda do imóvel
No que respeita aos encargos e despesas, são dedutíveis os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, bem como as despesas incorridas com a compra e venda do imóvel, podendo ser deduzidas a este título, por exemplo, as despesas com o registo predial do imóvel e encargos notariais, o IMT e Imposto do Selo (IS) pagos no ato de compra, bem como as despesas respeitantes à obtenção de certificado energético e comissão imobiliária, suportadas no processo de venda do imóvel.
Regime de tributação
No caso de contribuintes residentes fiscais em Portugal, quando se apure uma mais-valia, esta fica sujeita a tributação em apenas 50% do seu valor, sendo esse montante somado aos demais rendimentos sujeitos a englobamento para efeitos de tributação às taxas marginais de imposto, acrescidas da taxa adicional de solidariedade. De notar que o valor dos rendimentos qualificados como mais-valias é o correspondente ao saldo apurado entre as mais e as menos-valias realizadas no mesmo ano.
Reinvestimento
No entanto, e mediante o cumprimento de determinadas condições, as mais-valias imobiliárias decorrentes da venda de habitação própria e permanente poderão beneficiar de uma exclusão, total ou parcial, de tributação, se houver reinvestimento do valor de realização na aquisição de habitação própria e permanente, ou, quando se tratem de contribuintes em situação de reforma ou com pelo menos 65 anos de idade, se verifique o investimento do valor da venda do imóvel na aquisição de contrato de seguro financeiro do ramo vida, na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou ainda na contribuição para o regime público de capitalização. As condições de acesso ao regime do reinvestimento serão alvo de análise, em detalhe, em artigo autónomo.
Imóveis adquiridos antes de 1989
De referir ainda que, com exceção dos terrenos para construção, quando se tratem de mais-valias provenientes da venda de um imóvel que tenha sido adquirido antes de 1 de janeiro de 1989 (data de entrada em vigor do Código de IRS) as mesmas não ficam sujeitas a tributação, ainda que devam ser reportadas na declaração Modelo 3 de IRS, em anexo próprio para o efeito (Anexo G1).
Reporte na declaração Modelo 3 de IRS
As operações relativas à transmissão de propriedade de um imóvel (à exceção das que devam declarar-se no Anexo G1) deverão ser reportadas no quadro 4 do anexo G da declaração Modelo 3 de IRS.
De notar que, mesmo nos casos em que da venda de um imóvel resulte uma menos-valia, a alienação deverá ainda assim ser reportada na declaração Modelo 3 de IRS. A perda apurada (também considerada em 50% do seu valor) poderá ser deduzida ao saldo positivo de eventuais mais-valias realizadas e sujeitas a englobamento nos cinco anos seguintes àquele a que respeite a menos-valia realizada.
De referir ainda que o sistema de liquidação da Autoridade Tributária assegura, de forma automática, a consideração de apenas 50% da mais ou menos-valia realizada, bem como a aplicação do coeficiente de correção monetária ao valor de aquisição.
Imaginemos o seguinte cenário, em que um contribuinte:
- Adquiriu um imóvel a 1 de fevereiro de 2005 pelo valor de 250.000 euros;
- Vendeu o referido imóvel a 1 de março de 2020 por 300.000 euros;
- Suportou 30.000 euros a título de despesas com a compra e venda do imóvel, designadamente a título de IMT, IS e comissão imobiliária.
Assim, para efeitos de apuramento da mais-valia realizada, no preenchimento do quadro 4 do anexo G da declaração Modelo 3 de IRS, além da identificação matricial do imóvel, deverão ser considerados os seguintes montantes:
PwC
No preenchimento efetuado deverá ser então reportado o valor real da aquisição do imóvel (neste caso, 200.000 euros) e não o valor corrigido pela aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda. Por outro lado, no campo das despesas e encargos deverá ser considerado o somatório dos custos totais incorridos a este título, no caso 30.000 euros.
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