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Alojamento Local

Percepções sobre o que se passa em comprar, vender e viver em Portugal

em Alugueres

Leia em 7 minutos

O que é?

  • A figura do alojamento local foi criada pelo Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março, para regular a prestação de serviços de alojamento temporário em estabelecimentos que não reunissem os requisitos legalmente exigidos para se qualificarem como empreendimentos turísticos.

  • Os estabelecimentos de alojamento local caracterizam-se por prestarem serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração, e que reúnam os requisitos previstos no quadro legal, proibindo-se, expressamente, a exploração de estabelecimentos de alojamento local que reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos.

  • A 25 de junho de 2008 a Portaria n.º 517/2008 estabelece os requisitos mínimos a observar pelos estabelecimentos de alojamento local; (https://dre.pt/application/dir/pdf1sdip/2008/06/12100/0381503817.PDF)

  • A 22 de agosto de 2008, a Declaração de Rectificação nº 45/2008 Rectifica a Portaria n.º 517/2008 de 25 de Junho, da Presidência do Conselho de Ministros e do Ministério da Economia e da Inovação, que estabelece os requisitos mínimos a observar pelos estabelecimentos de alojamento local, publicada no Diário da República, 1.ª série, n.º 121, de 25 de Junho de 2008; (https://dre.pt/application/dir/pdf1sdip/2008/08/16200/0586005860.pdf)

  • A 14 de maio de 2012, a Portaria nº 138/2012 procede à primeira alteração à Portaria n.º 517/2008, de 25 de junho, que estabelece os requisitos mínimos a observar pelos estabelecimentos de alojamento local; (https://dre.pt/application/file/551964)

  • A 23 de janeiro de 2014, procede-se à segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março, que aprova o regime jurídico da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos (Decreto-Lei n.º 15/2014); (https://dre.pt/application/file/571080)

  • O Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, que aprova o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, entra em vigor a 27 de Novembro de 2014 e é objeto de uma alteração pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 22 de abril, o qual veio densificar o regime dos «Hostels» e precisar alguns aspetos do regime jurídico anteriormente aprovado. Este diploma entrou em vigor no dia 22 de junho de 2015.

  • A figura do alojamento local que, desde 2008 já se encontrava regulamentada em portaria, passa agora a sê-lo em diploma autónomo.

  • O Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto foi adaptado à Região Autónoma da Madeira pelo Decreto Legislativo Regional n.º 13/2015/M, de 22 de dezembro.

Modalidades:

  • Moradia: o estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar.

  • Apartamento: o estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente.

  • Estabelecimentos de hospedagem: o estabelecimento de alojamento local cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos. Estes poderão utilizar a denominação de «hostel» quando a unidade de alojamento predominante for um dormitório, ou seja, um quarto constituído por um número mínimo de quatro camas ou por camas em beliche, e se obedecerem aos restantes requisitos previstos na lei para o efeito.

  • Caso a pretensão do promotor seja a de utilizar os quartos da moradia ou do apartamento como unidades de alojamento, e não a própria moradia ou apartamento como única unidade de alojamento, a modalidade a registar será a de estabelecimento de hospedagem.

Tipologias

  • Mantendo as mesmas modalidades de alojamento local que eram reconhecidas anteriormente - moradia, apartamento e estabelecimento de hospedagem -, este diploma tem como objetivo a simplificação e maior facilidade no acesso à atividade:

  • São reduzidos os requisitos de acesso;

  • São eliminadas obrigações de prestação de serviços;

  • Não há qualquer mecanismo de licenciamento ou autorização, sendo apenas exigida uma mera comunicação prévia junto da Câmara Municipal territorialmente competente, assente no princípio da responsabilização do titular da exploração;

  • Simplificação no envio da comunicação prévia através do Balcão Único Eletrónico, que igualmente emite o título de abertura dos estabelecimentos, o qual contém, desde logo, o número de registo do estabelecimento;

  • Inexistência de qualquer obrigação de pagamento de taxas para iniciar a atividade;

  • Em matéria sancionatória, manteve-se inalterado o montante das coimas, tendo apenas sido criados mecanismos de fiscalização tributária mais eficazes para situações de incumprimento das obrigações fiscais.

  • Neste novo regime vem consagrar-se ainda a possibilidade de os estabelecimentos de hospedagem poderem utilizar a denominação hostel quando a unidade de alojamento predominante seja o dormitório e preencham alguns requisitos adicionais.

  • Capacidade do Alojamento Local

  • A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local é de nove quartos e 30 utentes, com exceção do «hostel» que não têm limite de capacidade.

  • Cada proprietário, ou titular de exploração de alojamento local, só pode explorar, por edifício, mais de nove estabelecimentos de alojamento local na modalidade de apartamento se aquele número não exceder 75% do número de frações existentes no edifício.

  • Para o cálculo de exploração referido no número anterior, consideram-se os estabelecimentos de alojamento local na modalidade de apartamento registados em nome do cônjuge, descendentes e ascendentes do proprietário ou do titular de exploração e bem assim os registados em nome de pessoas coletivas distintas em que haja sócios comuns.

  • Requisitos Gerais

Os estabelecimentos de alojamento local devem obedecer aos seguintes requisitos:

  • Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos;

  • Estar ligados à rede pública de abastecimento de água ou dotados de um sistema privativo de abastecimento de água com origem devidamente controlada;

  • Estar ligados à rede pública de esgotos ou dotados de fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento;

  • Estar dotados de água corrente quente e fria.

As unidades de alojamento dos estabelecimentos de alojamento local devem:

  • Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento;

  • Estar dotadas de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;

  • Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior;

  • Dispor de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes.

As instalações sanitárias dos estabelecimentos de alojamento local devem dispor de um sistema de segurança que garanta privacidade.

Os estabelecimentos de alojamento local devem reunir sempre condições de higiene e limpeza.

  • Requisitos de segurança

  • Os estabelecimentos de alojamento local devem cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio, nos termos do disposto no Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro, e do regulamento técnico constante da Portaria n.º 1532/2008, de 29 de dezembro.

O disposto no número anterior não se aplica aos estabelecimentos de alojamento local que tenham capacidade igual ou inferior a 10 utentes, os quais devem possuir:

  • Extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores;

  • Equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores;

  • Indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores.

Informação Adicional

  • A prestação a turistas de serviços remunerados de alojamento em quartos está também abrangida pelo regime jurídico do alojamento local e sujeita ao Decreto-Lei n.º 128/2014.

  • Os estabelecimentos de alojamento local devem cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio, nos termos da legislação aplicável, definindo-se regras específicas mais simples para aqueles que tenham capacidade inferior a 10 utentes.

  • A afixação de placa identificativa no exterior apenas é obrigatória para os estabelecimentos de hospedagem.

  • A entidade fiscalizadora destes estabelecimentos passa a ser a ASAE, sendo a fiscalização do cumprimento das obrigações fiscais decorrentes da atividade exercida da competência da Autoridade Tributária e Aduaneira.

  • Finalmente, este decreto-lei prevê a troca de informações entre as Câmaras Municipais, o Turismo de Portugal, I.P. e a Autoridade Tributária e Aduaneira.

  • O Turismo de Portugal, I. P., disponibiliza no seu sítio na Internet informação sobre os estabelecimentos de alojamento local:

  • https://registos.turismodeportugal.pt/

Perguntas Frequentes sobre a legislação do Alojamento Local:

Vistorias

  • A câmara municipal territorialmente competente realiza, no prazo de 30 dias após a apresentação da mera comunicação prévia, uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos exigidos e atrás referidos, sem prejuízo dos demais poderes de fiscalização que legalmente lhe assistem.

  • Os estabelecimentos de alojamento local podem ainda ser vistoriados pela Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE), no âmbito das ações de fiscalização que aquela entidade entenda realizar para verificação do cumprimento do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, e pelo Turismo de Portugal I.P., a pedido da ASAE ou das câmaras municipais competentes, nas situações em que aquelas entidades constatem que o estabelecimento de alojamento local reúne condições para ser considerado um empreendimento turístico, ou por iniciativa do próprio Turismo de Portugal I.P. quando pela mesma entidade exploradora sejam registados mais de nove estabelecimentos de alojamento local na modalidade de apartamento no mesmo edifício.

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ref 317-P

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