Aansprakelijkheid makelaar vastgoedtransactie
Advocaatgeeft toelichting over aanprakelijkheid makelaar voor beroepsfout
Uitgangspunt is het bepaald in art. 4:404 BW: “Indien de opdracht is verleend met het oog op een persoon die met de opdrachtnemer of in zijn dienst een beroep of een bedrijf uitoefent, is die persoon gehouden de werkzaamheden, nodig voor de uitvoering van de opdracht, zelf te verrichten, behoudens voor zover uit de opdracht voortvloeit dat hij deze onder zijn verantwoordelijkheid door anderen mag laten uitvoeren; alles onverminderd de aansprakelijkheid van de opdrachtnemer.” art. 7:404 BW regelt dat de opdrachtnemer ervoor instaat dat de medewerker die de opdracht. daadwerkelijk de werkzaamheden zal uitvoeren. Los daarvan kan de opdrachtnemer de overeenkomst van opdracht tot stand laten kome vi een besloten vennootschap of aander rechtspersoon.
Aansprakelijkheid makelaar voor transactie vastgoed Spanje
De uitspraak van HR 23 november 2012, LJN BX5881 betrof een verkopend makelaar die aansprakelijk weer gesteld door de koper van een Spaanse villa in aanbouw, welke achteraf bleek illegaal gebouwd te zijn. Het makelaarskantoor, een besloten vennootschap, en de verkopend makelaar in persoon werden aansprakelijk gesteld op basis van onrechtmatige daad. Het gerechtshof bepaalde dat de verkopend makelaar persoonlijk onrechtmatig had gehandeld jegens de koper. Daarbij speelde een belangrijke rol dat de verkopend makelaar bekend was met een gerucht dat de villa met afbraak werd bedreigd. Hij heeft de koper niets over dat gerucht gezegd. Hij heeft niet bij de gemeente navraag gedaan naar de vergunningen en hij heeft ook niet koper (dringend) geadviseerd dit zelf te (laten) onderzoeken.
Makelaar aansprakelijk volgens Hoge Raad
De makelaar ging in cassatie bj de Hoge Raad. De Hoge Raad stelt dat geen sprake is van aansprakelijkheid gebaseerd op onrechtmatig handelen van de BV maar van een onrechtmatige daad van de makelaar zelf. “Voor een dergelijke aansprakelijkheid van een bestuurder - die niet een tekortschietende of onbehoorlijke taakuitoefening als bestuurder betreft, maar berust op een daarvan losstaande zorgvuldigheidsnorm - gelden de gewone regels van onrechtmatige daad. In het bijzonder is dan niet vereist dat de bestuurder een ernstig verwijt van zijn handelen kan worden gemaakt. Dat geldt ook in een geval als het onderhavige, waarin de onrechtmatige gedragingen van de bestuurder in het maatschappelijk verkeer (tevens) als gedragingen van de vennootschap kunnen worden aangemerkt, zodat ook de vennootschap uit eigen hoofde op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk gehouden kan worden.”
Beroepsuitoefening via rechtspersoon en uitsluiting beroepsaansprakelijkheid
Hieruit blijkt dat een makelaar persoonlijk aansprakelijk kan zijn in het kader van zijn beroepsuitoefening en persoonlijk (mede) is aan te spreken door de opdrachgever die schade lijdt. Het is belangrijk dat de makelaar of persoon/beroepsbeoefenaar duidelijk maakt dat hij/zij niet persoonlijk of op eigen titel handelt maar namens een rechtspersoon, voor wie hij/zij werkzaam is, teneinde persoonlijke aansprakelijkheid te voorkomen. De rechtspersoon dient voorts algemene voorwaarden te hanteren ter uitsluiting en beperking van aansprakelijkheid. De toepasselijkheid van art. 7:404 BW kan ook uitgesloten worden bij de overeenkomst van opdracht en in algemene voorwaarden. Een beroepsaansprakelijkheidsverzekering is vanzelfsprekend een noodzaak.
bron: http://www.blenheim.nl/nl/advocaten/vastgoed-advocaat
Neem contact met mij op
102-D
aansprakelijkheid, makelaar, beroepsfout, schadevergoeding, advocaat, opdrachtgever, beroepsaansprakelijkheid