“Mais Habitação - Meer Woningen” : Huur en Verhuur in Portugal

20 Feb 2023 in Huur en Verhuur

Lees in 20 minuten

“Mais Habitação - Meer Woningen”

Met het doel meer woningen te creëeren gaat de overheid ingrijpen in de markt.

ALGEMEEN van de schrijver:

Een nieuw pakket maatregelen moet het speculeren op de vastgoedmarkt aangewakkerd door het verstrekken van gouden visas tot en met uitgeven van AL-vergunningen aan banden leggen.

Net als in veel andere landen zoals Nederland en Spanje is er een nijpend gebrek aan betaalbare woningen voor de Portugezen zelf. Met een minimumloon van nu € 705 p/m behoort Portugal tot de landen met de laagste inkomens in Europa. Dit jaar hoopt de regering het op te trekken naar € 760, vervolgens in 2024 tot € 810, in 2025 naar € 865 en uiteindelijk tot € 900 in 2026.

Maar vergelijk dat eens met andere landen nu: in Nederland is het € 1635, in België € 1593 en in Spanje was het € 1050.

Is dan Portugal dan zo goedkoop om te wonen? No way!

De afgelopen 10+ jaar heeft de Portugese regering geprobeerd om Portugal aantrekkelijk te maken voor buitenlandse investeerders maar uiteindelijk zal men toch oog moeten hebben voor de Portugesen en moet ook de Portugese Staatskas gespekt worden.

Portugal heeft in het verleden heel veel aantrekkelijke fiscale visjes uitggooid:

· Offshore constructies omzeilden het betalen van belastingen en werden gedoogd.

· Golden Visas moesten het grote geld binnenhalen.

· Een aantrekkelijk belastingsysteem via NHR (Non Habitual Residence).

· Het niet belasten van winsten op Cryptomunten.

· Een laag belastingtarief van 8,75% over de bruto-inkomsten uit korte termijn (AL) verhuur tegen 28% over huurinkomsten voor lange termijn verhuur.

· En recentelijk nog de invoering van een aantrekkelijk belastingtarief voor Digital Nomads en het verkrijgen van een visum.

Gevolg van bovenstaande is dat de huizenprijzen in veel gebieden de pan zijn uitgerezen. De gemiddelde verkoopprijs van woningen ligt hier al boven de € 400.000 en dat is bijna even hoog als in Nederland. En permanent huren in grote steden of b.v. de Algarve is onbetaalbaar voor de gewone Portugees. Zelfs met 2 inkomens redden de meeste mensen het niet, of om een hypotheek te krijgen of om te huren.

Het is opvallend dat het eigen huizenbezit in beide landen ongeveer hetzelfde is met een percentage rond de 67% - 68%.

Als investeerder/verhuurder mag je toch wel een bruto-rendiment verwachten van 4%. Afgezet tegen € 400.000 betekent dat € 16.000 p/j of wel € 1333, 33 p/m. Na aftrek van belastingen van 28% en kosten zal er misschien 2% rendiment voor de eigenaar/verhuurder overblijven. Gezien het huidige inflatiepercentage van 8% heeft men dan eigenlijk een negatief rendiment.

Maar aan alles komt een einde:

· Offshores bestaan nog wel, maar daar hangt een prijskaartje aan, en nieuwe worden niet of nauwelijks meer opgezet en mensen die er nog 1 hebben willen ervan af vanwege de hoge kosten.

· Aankoop van huizen via het Golden Visa schema was al niet meer mogelijk in bepaalde gebieden en gaat nu mogelijk helemaal op de schop. Meer dan helft van het geïnvesteerde geld komt uit landen die een hoog risico hebben wat betreft het witwassen van geld, Vietnam, Pakistan, China, Cambodia, Rusland en Brazilië, waarvan 47% uit China komt. Sinds de invoering in 2012 hebben bijna 30.000 mensen een verblijfsvergunning (Residencia) gekregen via dit schema.

· NHR (Non Habitual Residence) is/was voor 10 jaar. Hier betaalt men wel belasting maar voor bepaalde inkomsten geldt een lager tarief. Meerdere Europese landen hebben dit systeem al de nek omgedraaid.

· Vanaf 01-01-23 is belasting op winst uit Cryptomunten ingevoerd en is 28% geworden, er zijn uitzonderingen.

· AL-vergunningen stonden al enige tijd onder druk en gaan nog verder ingeperkt worden. De insteek is mogelijk om het helemaal te verbieden met uitzondering van landelijke gebieden. Of dat werkelijk gaat gebeuren zal de komende maand moeten blijken. Op dit moemt hebben gemeentes al de mogelijkheid om vergunningen te beperken of een quotum in te voeren. Portugal was tot nu toe redelijk uniek.

· In Mallorca is b.v. verhuur van appartementen al verboden en mogen alleen villas verhuurd worden aan toeristen. Er was recentelijk ook een voorstel ingediend om verkoop aan buitenlanders helemaal te verbieden, maar dat heeft het niet gehaald. Ook in Barcelona is er een stop. In Amsterdam mag men nog maar 30 dagen p/j verhuren en ook in andere plaatsen in Nederland gelden restricties.

· Het zou me niet verbazen als in de toekomst het belastingtarief weer naar de 20%-28% gaat zoals voorheen. Er wordt in de voorstellen al gehint op zwaardere heffingen voor huizen met een AL-Vergunning. De opbrengst zal ten goede moeten komen aan een Nationaal huizenfonds.

· De invoering van een toeristenbelasting (€ 2 p/d), gaat mogelijk ook ingevoerd worden in de Algarve en bestaat al in andere grotere plaatsen.

Het is niet onwaarschijnlijk dat door de nieuwe maatregelen de massale belangstelling zal afnemen en de huizenprijzen zullen zakken. De afgelopen 5-6 jaar hebben veel mensen gebruik gemaakt van lage (negatieve) rentes als er een hypotheek nodig was. Geld was bij wijze van spreken gratis. Maar wat veel mensen onderschat of zich niet gerealiseerd hebben, is dat men in Portugal bijna nooit hypotheken kan afsluiten met een looptijd langer dan 5 jaar. De meeste Portugesen (en ook buitenlanders) hebben een variabele hypotheek voor 6 of 12 maanden vast. De hypotheekrente (Euribor 12 maanden) is de afgelopen 6 maanden gestegen van -0,5% tot nu 3,5%.

Wat een impact dat heeft op de maandelijkse aflossing leert het volgende voorbeeld.

Stel iemand heeft een hypotheek van € 280.000 (70% van € 400.000) voor 25 jaar met een spread van 1%.

Voorheen betaalde men dan € 993,08 p/m aan aflossing, nu zou dat € 1.556,33 p/m zijn!

Het is nu aan de regering om een goede afweging te maken tussen de belangen van Portugesen en toch de buitenlanders niet weg te jagen. Geen eenvoudige opgaaf voor de regering, want in de Algarve is b.v. voor 2/3 van de mensen geheel of gedeeltelijk afhankelijk van inkomsten uit toerisme.

Ondanks dat alles zal Portugal altijd aantrekkelijk blijven voor een bepaalde groep mensen, vanwege het klimaat, het veilige leefklimaat en natuurlijk de Portugees.

Maar diezelfde Portugees vist nu vaak achter het net als het om woonruimte gaat en daarom komt de regering van Premier António Costa van de PS nu met behoorlijk ingrijpende voorstellen. Deze zijn goedgekeurd door de Ministerrraad van donderdag 16 februari 2023 en aangezien de PS een meerderheidskabinet is maakt het een grote kans van slagen om aangenomen te worden.

De PS heeft 120 van de 230 zetels en dat is 52%. Hoe anders dan in Nederland waar de grootste partij (VVD) minder dan 23% heeft.

De oppositie is als volgt verdeelt:

· PPD/PSD 77 zetels

· CH 12 zetels

· IL 8 zetels

· PCP 6 zetels

· BE 5 zetels

· PAN 1 zetel

· L 1 zetel

Dit zijn in grote lijnen de plannen.

Zonder een effectief antwoord te hebben kunnen geven op de huisvestingscrisis, die om verschillende redenen de afgelopen jaren in Portugal is verscherpt, heeft António Costa nu besloten om een nieuw aanvalsplan te presenteren, genaamd “Mais Habitação” (Meer Huisvesting). Met dit nieuwe programma belooft de regering het aanbod van woningen op de markt te vergroten en de toegang tot betaalbare woningen op de middellange termijn te vergemakkelijken, maar ook om problemen op te lossen voor gezinnen die ondersteuning nodig hebben, d.m.v. huur- als woningkredieten.

Daartoe heeft de regering nu gekozen voor directe interventie in de markt, met verschillende maatregelen die zeker controverse bij de oppositie zal oproepen, zoals het einde van de gouden visas, de invoering van een limiet op stijgende huurprijzen, hogere heffingen voor lokale huisvesting (AL), aanpak van leegstaande huizen, waarbij de staat een ambivalente rol van huurder-verhuurder krijgt.

Om deze strategie te rechtvaardigen, betoogt de socialistische leider dat, in constitutionele termen, het “recht op eigendom” andere grondrechten, zoals het “recht op huisvesting”, niet kan inhalen. De oppositie en verschillende spelers in de vastgoedsector en economen hebben zich er al tegen uitgesproken, en we kijken dus uit naar de komende maand wanneer het debat over dit onderwerp, in het maatschappelijk middenveld en in het Parlement zal plaatsvinden.

Het wetgevingspakket, dat afgelopen donderdag is goedgekeurd in de Ministerraad, is nu beschikbaar via openbare raadpleging en op 16 maart van dit jaar, en tijdens een nieuwe vergadering van de uitvoerende macht (Ministerraad), zullen de nieuwe maatregelen definitief worden goedgekeurd. Mogelijk zullen er nog een aantal wijzigingen plaatsvinden, als gevolg van initiatieven van belangengroepen en wetsvoorstellen die zijn ingediend door de oppositie bij de Assemblee van de Republiek. (Vergelijkbaar met 2e Kamer) Protesten staan al op stapel voor 1 maart, o.a. van de belangenvereniging van AL-vergunningshouders.

De toename van het aanbod van huizen die beschikbaar zijn om te kopen en te huren in Portugal is één van de hoogste prioriteiten van de regering. Als het voorstel “Meer Huisvesting”, wordt aangenomen, omvat het aan de andere kant ook stimulansen voor de eigenaren van onroerend goed om te gaan verhuren, door middel van belastingvoordelen, b.v 14% belasting i.p.v. 28% op huurinkomsten, maar alleen als men een huurconteract afsluit voor minimaal 10 jaar. Ook moeten er maatregelen komen om de goedkeuringsprocedures en het gebruik van land voor bebouwing te vereenvoudigen o.a. met het doel om nieuwe betaalbare woningen te creëren voor modulaire bouw.

Voor gezinnen, armlastigen met inkomens- en koopkrachtverlies, wordt een steun voor huur- en woonkrediet ontworpen, zowel rechtstreeks als via mechanismen zoals de vrijstelling van vermogenswinsten uit de verkoop van huizen om de leningen af te lossen.

Om alles wat op tafel ligt over dit plan “Meer Wonen” te helpen begrijpen, leg ik het onder een vergrootglas.

Het voorziet in een totale investering van 900 miljoen euro. Een summiere uitleg:

1. De weg van de regering om tot het pakket “Meer huisvesting” te komen

“De kwestie van huisvesting is nu een centrale en transversale zorg in de Portugese samenleving, omdat het niet alleen de meest achtergestelde gezinnen betreft, maar ook in het bijzonder jongeren en middenklassegezinnen”, begon de premier te zeggen op de lange persconferentie die volgde op de Ministerraad, waarbij hij vergezeld werd door Marina Gonçalves, Minister van Volkshuisvesting en Fernando Medina, de Minister van Financiën.

De weg om de huisvestingscrisis in Portugal aan te pakken is volgens de regering begonnen sinds 2016, met de lancering van het nieuwe huisvestingsbeleid en de goedkeuring van de wet op de huisvesting. Meer recent werd het ministerie van Volkshuisvesting opgericht, geleid door Marina Gonçalves, en lanceerde het, het nationale huisvestingsprogramma dat de nationale huisvestingsstrategie (ENH) vervangt, opgericht in 2015. Daarbij komen nog de fondsen van het Herstel- en Veerkrachtplan (PRR) die de sociale woningvoorraad moet versterken met 26.000 nieuwe woningen tot 2026.

Het “Meer Huisvesting” pakket is een programma gericht op mensen, dat tot doel heeft te reageren op de dringende sociale behoefte om meer huisvesting en betaalbare huisvesting te bieden aan gezinnen en om het hoofd te bieden aan stijgende huren en rentepercentages voor hypotheen," zegt Fernando Medina, minister van Financiën.

Het punt is dat de economische context in 2022 is veranderd - en versterkt - met het uitbreken van de oorlog in Oekraïne, die een energiecrisis heeft veroorzaakt**,** de inflatie heeft verhoogd en de rentetarieven op woningleningen heeft verhoogd. “Niemand kan de impact op de huizenmarkt negeren, of het nu gaat om renteverhogingen of om de aanzienlijke stijging van de huurprijzen op de markt”, aldus António Costa.

En daarom heeft de ministerraad ingestemd met het pakket “Meer Woningen”, waarbij het de bedoeling is om “alle dimensies van het huisvestingsprobleem te handelen”, wat als geheel 900 miljoen euro zal kosten. Het bedrag zal worden gemobiliseerd via de middelen van de staatsbegroting.

2. Toename van het aanbod in de markt met reconversie van de handel in woningen

Om het aanbod van woningen op de residentiële markt te vergroten - een kwestie die lang door de markt is opgeworpen - besloot António Costa tot twee maatregelen:

Omzetting van het gebruik van commercieel onroerend goed voor woninggebruik.

Terreinen of gebouwen die nu geregistreerd staan als commercieel mogen nu gebruikt worden voor bewoning, zonder dat daar enige vergunning voor nodig is!!

· Terbeschikkingstelling van gronden en gebouwen voor de bouw van betaalbare woningen

Daarnaast kan de overheid land beschikbaar stellen en overdragen aan coöperaties of particulieren voor de ontwikkeling van betaalbare woonprojecten.

Op dit punt zei de regering dat er twee aanbestedingen zullen worden uitgeschreven op stukken grond die specifiek zijnbedoeld voor modulaire bouw. Een van deze projecten wordt gelanceerd in Porto, in Quinta do Viso, waar ongeveer 70 modulaire huizen kunnen worden gebouwd. De andere inschrijving is in in Lissabon, in Quinta da Alfarrobeira, voor ongeveer 350 woningen.

3. Vereenvoudiging van goedkeuringsprocessen in de bouw

Dit is een maatregel die al lang wordt geclaimd door vastgoedontwikkelaars in Portugal, die zelfs zeggen dat de traagheid van de vergunningsprocedures de prijzen van huizen die op de markt worden gebracht, heeft verergerd.

De SD-regering erkent het belang van het versnellen van vergunningen in de bouw en legde twee maatregelen op tafel:

· Licentie met verantwoordelijkheidstermijn van ontwerpers

“Architectuurprojecten en specilisatieprojecten zijn niet langer onderworpen aan gemeentelijke vergunningen/goedkeuring en de gemeenten moeten beginnen met het uitgeven van de vergunningen op basis van de verantwoordelijkheid die door de ontwerpers (Architecten en Ingenieuren) is ondertekend”, legde hij destijds uit.

· Rente op te late betaling voor niet-naleving van licentietermijnen

Het creëren van een laattijdige renteregeling die tot doel heeft een dwangsom op te leggen aan de betrokken gemeenten en overheden in geval van niet-naleving van de wettelijk vastgestelde termijnen.

Zo zal de gemeentelijke vergunning beperkt blijven tot stedelijke evaluatie: of op grond al dan niet mag worden gebouwd en dat wordt voldaan aan normen en andere stedelijke vereisten.

4. Meer huizen te huur: van de staatsverhuurder naar belastingvoordelen.

4-1 De Staat verplicht zich ertoe huur te betalen na 3 maanden niet-naleving.

De staat zal de huurder vervangen en de huur betalen na drie maanden wanbetaling, om de huurmarkt te versterken. Volgens de regering kunnen “alle ontruimingsaanvragen die na drie maanden van niet-naleving bij het nationale huurloket binnenkomen” door de staat worden betaald, dat wil zeggen dat “de staat de huurder onmiddellijk zal vervangen als betaling aan de verhuurder van huur”.

Daarentegen zal de staat in de positie van de verhuurder optreden om de huurprijzen en schulden te innen. En als er “sociaal passende reden” zijn om niet-naleving te rechtvaardigen, zal de overheid haar rol op zich nemen door de betaling van huurprijzen te ondersteunen of verder te gaan met een herhuisvestingsmaatregel. In het geval van een “professionele niet-compute” zal de staat overgaan tot de ontruiming, legde de premier uit.

4-2. Staat verhuurt huizen aan particulier om te onderverhuren

De staat verbindt zich ertoe om particuliere woningen te huren voor een periode van vijf jaar en vervolgens onder te verhuren, waarbij hij zich ertoe verbindt de huur aan de eigenaars te betalen, waardoor het risico van wanbetaling wordt geëlimineerd. In deze woningen garandeert de overheid dat de huurovereenkomst een maximale limiet van 35% van het gezinsinkomen zal hebben. Het doel is duidelijk: direct woningaanbod aanbieden aan huishoudens die bijzonder moeilijk toegang hebben tot de huurmarkt.

Naast deze maatregel wil de regering ook het aanbod van sociale woningen vergroten door de vrijstelling van IRS op meerwaarden bij de verkoop van huizen aan de staat en gemeenten.

4-3 Betaalbare huur vrijgesteld van IMI, IRS en IMT en niet alleen.

De regering heeft een aantal nieuwe belastingvoordelen aangekondigd om de plaatsing van meer woningen tegen betaalbare prijzen aan te moedigen:

Het financieren van gemeenten voor het dwangmatig uitvoeren van werkzaamheden van leegstaande woningen;
Verplichte verhuur van leegstaande huizen. Men gaat ervan uit dat er op dit moment 670.000 woningen leeg staan.
6% btw-tarief in bouw en rehabilitatie voor betaalbare huur;
Vrijstelling van IMI, IMT en IRS op betaalbare huur: De regering wil een IMI-vrijstelling creëren voor drie jaar na de rehabilitatie van een woning, welke vrijstelling is opgenomen in het betaalbare huurprogramma. Bovendien zullen degenen die huizen in een betaalbaar huurregime plaatsen, volledige vrijstelling hebben van de betaling van IRS op de inkomsten uit onroerend goed uit deze huurovereenkomst “, legde António Costa destijds uit.

4-4 Nieuwe IRS-kortingen voor de gehele huurmarkt.

De regering heeft ook nieuwe belastingvoordelen gelanceerd die op de hele huurmarkt moeten worden toegepast. Met onmiddellijke ingang zal het belastingpercentage van 28% dalen tot 25%. Dit is een “belangrijke fiscale stimulans voor meer woningen op de huurmarkt”, vindt de premier.

In het geval van langlopende huurcontracten voor woningen, zal de uitvoerende macht ook de verlaging van het IRS-tarief invoeren, zodat er “eenheid in huurcontracten” is:

Als het contract tussen 5 en 10 jaar oud is, profiteert u van een tarief van 15% in plaats van de huidige 23%;
Als de huur tussen 10 en 20 jaar is, is het IRS-tarief 10% in plaats van 14%;
En als het contract langer is dan 20 jaar, is het tarief 5% (momenteel is het 10%).

4-5 Lokale accommodatie: einde van nieuwe vergunningen en belastingverhoging.

De regering heeft ook een ander mechanisme in het leven geroepen om het beschikbaar komen van woningen op de huurmarkt te stimuleren.

Nieuwe lokale accommodatie (AL) vergunningen worden verboden, met uitzondering van landelijke accommodaties in gemeenten in het binnenland, waar ze de lokale economie kunnen stimuleren. Huidige AL-licenties zullen in 2030 opnieuw worden beoordeeld en, na die datum, periodiek om de vijf jaar.

Daarnaast zullen de huidige AL-verguningshouders een extra belasting moeten gaan betalen, waarvan de opbrengst ten goed komt aan het IHRU (Institute for Housing and Urban Rehabilitation), dit om het huisvestingsbeleid te financieren.

De belangengroep van AL-eigenaren denkt dat dit mogelijk het einde is van AL. Maar het treft niet alleen de huiseigenaren, maar ook alle mensen die indirect hun brood verdienen aan deze activiteit, zoals schoonmaaksters, accountants, management firmas, fotografen, klusjesmensen en nog veel meer.

Wel komen eigenaren die nu een woning met een AL-vergunning hebben en deze beschikbaar stellen voor de woningmarkt in aanmerking om tot 2030 belast te worden onder het nultarief op voorwaarde dat ze de woningen tegen het einde van 2024 hebben omgezet.

5. Bestrijding van speculatie: Het einde van gouden visas.

5-1 De regering stopt met het verlenen van ‘gouden’ visas.

António Costa kondigde aan dat de regering de toekenning van nieuwe gouden visas zal elimineren en dat met betrekking tot de reeds verleende visa “er alleen een verlenging zal zijn als ze een eigen en permanente huisvesting zijn van de eigenaar en zijn nakomeling, of als het onroerend goed permanent op de huurmarkt wordt geplaatst”.

5-2 Huurcontrole in nieuwe contracten.

De hoogte van de huurprijzen van de nieuwe huurcontracten zullen onderworpen worden aan criteria om hun stijging beperken. Voor nieuwe contracten moet de nieuwe huurprijs tot stand komen door de som van de laatste huur te nemen met de updates die in de periode van het contract hadden kunnen worden gemaakt”, legde de premier uit. Naast deze twee criteria kan bij de vaststelling van de hoogte van de nieuwe huurprijs ook rekening worden gehouden met de inflatiedoelstelling van 2% die door de Europese Centrale Bank (ECB) is vastgesteld.

Volgens het programma “Meer Huisvesting”, in woningen die al in de afgelopen 10 jaar op de huurmarkt waren, kan het initiële huurprijs in de nieuwe contracten niet hoger zijn dan 2% in vergelijking met de vorige huurprijs. Dit percentage kan worden toegevoegd aan de automatische updatecoëfficiënten van de voorgaande drie jaar - als ze nog niet zijn toegepast, aangezien deze in 2023 5,43% was".

6. Gezinnen beschermen tegen stijgende rentes en hoge huren

6-1 Meerwaardevrijstelling voor afschrijving van woonkrediet.

De regering keurde ook de vrijstelling van vermogenswinstbelasting goed die wordt gegenereerd bij de verkoop van huizen wanneer de opbrengst van de verkoop bestemd is om het krediet van de eigen permanente huisvesting of nakomelingen van de eigenaar af te lossen.

Dat wil zeggen, de meerwaarden die voortvloeien “uit de verkoop van eigen onroerend goed” en die “worden gebruikt voor de aflossing van het eerste woonkrediet”, worden niet belast.

6-2 Banken zullen verplicht worden om een vaste rente op woonkrediet te verstrekken.

Banken zullen nu een aanbod met een vaste rente beschikbaar moeten stellen in hun woningkredietportefeuille, kondigde de regering aan, wat aangeeft dat het met deze maatregel niet langer mogelijk zal zijn, zoals nu, dat financiële instellingen dit aanbod niet beschikbaar stellen.

6-3 Gesubsidieerde rente op woonkrediet.

De staat zal de rentevoet van woonkredieten tot 200.000 euro subsidiëren door 50% van de huishoudens waarvan de verhoging de stresstest overtreft, in het geval van gezinnen die jaarlijks tot 38.632 euro ontvangen.

“Wanneer de rente boven deze maximale waarde ligt waaraan het is blootgesteld aan stress, is er een onvoorziene inspanning voor het gezin in verhouding tot wat hun inspanningspercentage was en de staat zal deze verhoging met 50% subsidiëren”, legde de premier uit.

Deze maatregel zal tijdelijk van aard zijn en de waarde van de steun is beperkt tot 1,5 IAS (sociale minimum), d.w.z. tot 720,65 EUR.

6-4 Nieuwe tegemoetkoming om de huur te betalen.

De regering zal ook “het stresspercentage” verhogen naar een maximum van 35% van de huur. Wat er wordt voorgesteld met betrekking tot reeds bestaande huurcontracten, is om ondersteuning te geven aan alle huishoudens met inkomens tot en met de 6e belastingschijf van IRS die meer dan 35% van het gezinsinkomen besteden aan huisvesting, zij kunnen een ondersteuning krijgen tot 200 euro per maand per huishouden “.

Daarom zal de regering een inkomenstoeslag verstrekken, met een maximumbedrag van 200 euro, om gezinnen te ondersteunen die meer dan 35% van het inkomen uitgeven aan bewoning.

Deze steun komt overeen met het verschil tussen het werkelijke percentage dat wordt besteed aan huur en het uiteindelijke percentage van 35 % voor contracten die uiterlijk op 31 december 2022 zijn gesloten

Commentaar van de schrijver

Wat veel mensen (buitenlanders) vergeten is dat deze maatregelen gericht en bestemd zijn om de Portugesen te helpen en niet om buitenlanders te pesten. Er is nu al veel onrust onder huiseigenaren die gekocht hebben “to buy to let” en dat mogelijk gedaan hebben met een goedkope hypotheek. Bovengenoemde maatregelen zullen mijns inziens weinig of niets bijdragen aan het oplossen van het woningprobleem voor de Portugesen, aangezien het bijna altijd huizen betreft in het hogere segment. Het is een ongelukkige samenloop van omstandigheden dat de hypotheekrente de afgelopen 6 maanden zo sterk is gestegen en Portugal tegelijkertijd van plan is maatrgelen in te stellen om b.v. AL-vergunningen aan banden te leggen. Maar meestal stabiliseert de markt daarna wel, hetgeen uiteindelijk voor iedereen beter is.

Het laatste nieuws:

Naast het bovenstaande ontving ik vandaag nog meer nieuws over dit onderwerp welke mogelijk korte termijn verhuur kan/zal nog meer gaan beïnvloeden.

AL-VERHUUR in gebouwen die bestemd zijn voor bewoning zijn illegaal!!!

Want de Hoge Raad in Portugal (Surpremo Tribunal) heeft nu na een proces van 10 jaar uitspraak gedaan in een zaak die een eigenaar uit Porto had aangespannen en heeft die eigenaar in het gelijk gesteld. Deze uitspraak schept jurisprudentie.

In feite gaat het hier om 60% van de woningen met een AL-vergunning die vallen onder horizontaal gesplitst eigendom.

Echter de uitspraak van de Hoge Raad heeft weinig impact gehad want de gemeentes blijven vergunningen uitgeven ondanks het feit dat deze uitspraak rechtskracht heeft.

Om een voorbeeld te geven:

· In Lissabon zijn vergunningen aan banden gelegd in wijken waar meer dan 2,5% van de woningen een AL-vergunning hadden.

· In de Algarve geven gemeentes aan dat zij slechts in actie komen als de Condominium een rechtszaak aanspant om dit af ter dwingen (maar dat gaat mogelijk veranderen)

Echter als de nieuwe wetgeving wordt aangenomen dan kan de ledenvergadering besluiten om een vergunning te laten stoppen.

Neem contact met mij op

195-D

portugal

“Mais Habitação - Meer Woningen”

Neem contact met mij op

Delen

Zie ook