Nieuwe wetgeving vakantieverhuur AL

Nieuwe wetgeving vakantieverhuur - Alojamento Local.

Het is ondertussen al weer meer dan 6 jaar geleden dat er nieuwe wetgeving kwam die korte termijnverhuur beter regelde. In de praktijk bleek echter dat veel mensen dit te gecompliceerd en te duur vonden. Men was in Lagos b.v. al gauw € 1.000+ kwijt. Daarnaast blijkt nu dat 2008 het jaar was dat de wereldwijde recessie begon en Portugal financieel in zwaar weer raakte. Gevolg daarvan was dat er minder boekingen kwamen en het belastingtarief op huurinkomsten behoorlijk omhoog ging en op dit moment zelfs 28% bedraagt. Sommige kosten mochten afgetrokken worden maar het systeem had veel hiaten en de naleving was gering.

Onder druk van o.a. de Hotelindustrie moest de regering dus met betere en aantrekkelijker regelgeving komen en deze werd op 29-08-2014 gepubliceerd in de Staatskrant onder nº DL 128/2014. Op verzoek kan ik U een kopie van deze wet in het Portugees doen toekomen.

De wet is op 27 November 2014 van kracht geworden en vanaf deze datum heeft iedereen die al verhuurde met een oude AL vergunning 30 dagen de tijd om zich opnieuw te registreren.

Geruchten gaan dat de Finanças 20.000 extra inspecteurs heeft aangesteld om illegale verhuur (zonder vergunning) op te sporen o.a. door objecten via bekende verhuur web-sites na te gaan trekken.

De nieuwe registratie moet in principe on-line gedaan worden via een electronisch loket van Uw gemeente of via de site van het Ministerie van Toerisme. In sommige gevallen kan/moet de aanvraag echter handmatig geschieden.

De wet maakt onderscheid tussen 3 soorten verhuurobjecten die onder deze nieuwe wetgeving vallen:

1. Appartementen
2. Vrijstaande woningen
3. Pension/Herberg (Hospedagem - Hostal)

Wat is de essentie van deze wet.

• Dat iedereen die korte termijn verhuur doet (tot 30 dagen) hetzij als individueel hetzij via een firma vanuit een belastingtechnisch oogpunt gezien gaat worden als een soort ZZP-er (kleine zelfstandige). Deze activiteit dient geregistreerd te worden bij de belastingdienst d.m.v. een Inicio de Actividade.

• Deze activiteit loopt qua (belasting)wetgeving parralel met de wetgeving die van kracht is voor meer dan 90% van de Portugese zelfstandigen. Belastingtechnisch noemt men dit “Contabilidade Simplificada” ( vereenvoudigde boekhouding).

• Dat houdt in dat men geen officiële boekhouding bij hoeft te houden en dat specifieke kosten niet meer aftrekbaar zijn, maar er wordt slechts over een bepaald percentage (in dit geval 15%) van het totale verhuurbedrag belasting geheven.

• Een voorbeeld: U heeft b.v. € 8.000 huurinkomsten. U betaalt dan slechts over 15% daarvan, zijnde € 1.200 belasting. Hoeveel dat is hangt af van Uw situatie want men maakt onderscheid tussen mensen die hier permanent wonen (fiscaal ingezetenen) en zij die dat niet zijn en slechts hun vakantiehuis verhuren. In het laatste geval betaalt men een vast percentage dat in principe 25% is. In dit voorbeeld dus 25% van € 1.200 zijnde € 300,00. Totale belastingdruk is dus maar 3,75% (andere kosten mogen dus niet meer afgetrokken worden). Voor mensen die hier al wonen en al belangaangifte doen van hun wereldwijde inkomen kan het percentage zelfs nog lager zijn.

• Indien de totale bruto verhuuropbrengst per jaar minder dan € 10.000 bedraagt hoeft men geen I.V.A. te berekenen en dus ook niet af te dragen. De meesten zullen hier waarschijnlijk onder blijven.

• Echter komt men boven dit bedrag dan wordt het een ander (gecompliceerder) verhaal en zult U wel (in dit geval) 6% I.V.A./B.T.W. moeten gaan vragen en moet U dus ook maandelijks of iedere 3 maanden aangifte van I.V.A. (B.T.W.) doen.

• In dit geval heeft U dus zeker een belastingconsulent nodig.

• Men is verplicht om voor iedere klant (huurder) een rekening (Factura) en ontvangstbewijs (Recibo) uit te schrijven. Dit dient te gebeuren middels een officieel geregistreerd bonnenboek (Livro de Facturas) dat aangeschaft dient te worden via daarvoor geauthoriseerde drukkerijen.

• Alle inkomsten dienen voor de 25e van de maand volgend op de verhuur electronisch aan de belastingdienst te worden doorgegeven!

• Maar ook is de eigenaar of zijn Manager verplicht om iedere klant te registreren bij de SEF (Immigratie – Vreemdelingenpolitie)!

• In de maand Mei volgend op het belastingjaar dient men de jaarlijkse aangifte te doen. Dus over 2015 moet men aangifte doen in Mei 2016 en de aanslag dient meestal betaald te worden in de maanden Juli of Augustus.

• Maar er is meer. Net als alle Portugese zelfstandigen dient U ook sociale lasten te gaan afdragen, dat heet hier Caixa (Segurança Social). Dit betekent dat U in principe verzekerd bent (mocht U dat al niet zijn) en U ook een ouderdomspensioen opbouwt.

• Maar U kunt vrijstelling krijgen indien U aan bepaalde voorwaarden voldoet:

  1. Iedereen kan vrijgesteld worden voor het 1e jaar indien men dat al niet eerder heeft gehad.
  2. Of U draagt al af in Portugal omdat U hier al werkt als zelfstandige of als wernemer.
  3. Of U draagt al af in Nederland omdat U daar werkt
  4. Of U bent gepensioneerd en ontvangt een ouderdomspensioen. In dat geval heeft U ook vrijstelling.

• U dient dat wel te bewijzen d.m.v. van het inleveren van een E101 en/of E104 formulier voor werknemers of een E121 als U gepensioneerd bent. (zie mijn artikel 099-D Formulieren sociale zekerheid in Europa)

• Bovengenoemde verklaring dient ingediend te worden bij de Portugese Seg. Social.

• Komt U niet in aanmerking voor vrijstelling dan zult U maandelijks een bedrag van € 124,09 (op dit moment) moeten afdragen. Zoals aangegeven bent U dan tevens volledig verzekerd voor ziektekosten en bouwt U een Portugees ouderdomspensioen op. Dus voor sommigen kan dit helemaal geen slechte optie zijn.

Wat is de situatie voor hen die al een vergunning hebben via het oude systeem.

Personen of firmas die al een vergunning hebben onder het oude systeem moeten binnen 30 dagen (dus voor 27 December 2014) hun activiteit bij de belastingsdienst registreren en/of veranderen en deze verandering doorgeven aan de gemeente en/of Toerisme.

De aanvraag en waar moet men aan voldoen

Eigenaren dienen zich dus zich te registreren via de website van Toerisme of van de gemeente.

De aanvraag wordt in principe (voor Portugezen) on-line gedaan d.m.v. een registratieformulier onder bijvoeging van de benodigde documenten die de meesten van U al wel zullen hebben:

• Kopie van Uw paspoort

• Inschrijving van de activiteit bij de belastingdienst.

• Caderneta Predial Urbana (eigendomsbewijs belastingdienst)

• Certidão de Teor (registratie in Conservatório)

• Licença de Habitação (woonvergunning)

• Voorts dient Uw huis/appartement een Energie Certificaat te hebben. (Mensen die de afgelopen jaren kochten hebben dat al want het is 10 jaar geldig). Anders dienen we deze aan te vragen (kosten ongeveer € 250). Dit document heeft U ook nodig bij een eventuele verkoop.

• In de aanvraag verklaart U als eigenaar tevens dat het te verhuren object veilig is en aan alle bestaande normen en eisen voldoet zoals neergelegd in de oude wetgeving (daarom voeg ik mijn oude artikel hierbij).

• Dat betekent dat dus U persoonlijk ervoor moet zorgen dragen en ook verantwoordelijk bent dat uw gas en electriciteit installatie aan de normen voldoet en dat de brandveiligheid gewaarborgd is d.m.v. o.a. brandblusser, branddeken etc.

• Maar naar het nu blijkt is het voor buitenlanders zonder Cartão de Cidadão niet mogelijk om de registratie on-line te doen. Dat betekent dat de persoon/eigenaar of zelf de registratie moet doen in samenwerking met ons kantoor of dat wij een volmacht krijgen om namens hem/haar op te treden.

Wanneer krijg ik de vergunning

Op het moment dat U de aanvraag doet heeft het uitvoeringsorgaan (Toerisme) de verplichting U binnen 30 dagen een ID nummer toe te zenden. Als U dat ontvangen heeft kunt U legaal verhuren!

Daarnaast hebben de gemeentes 30 dagen de tijd om Uw verhuurobject te inspecteren en de benodigde veiligheidscertificaten op te vragen.

Kosten voor deze vergunning.

Één van de essenties van deze wet is dat er in principe geen kosten in rekening worden gebracht door de overheid voor het verkrijgen van de vergunning.

Echter het is ons al gebleken dat b.v. de gemeente Lagos al wel een bedrag van ongeveer € 125 in rekening brengt voor het uitvoeren van de inspectie (Vistoria). Andere gemeentes overwegen dit ook.

Andere kosten

Het lijkt me bijna ondoenlijk voor buitenlanders om de aanvraag zelf te doen aangezien daar specifieke Portugese kennis van de taal voor nodig is.

Nu de meeste ins en outs bekend gaan wij ons aan het beraden over een pakket van diensten welke wij onze klanten kunnen aanbieden maar aangezien de complexiteit van het systeem nog te vaag is houden we nog even slag om de arm.

Mocht U daar belangstelling voor hebben dan kunt U bij ons t.z.t. een aanvraag doen en zullen wij Uw specifieke situatie beoordelen en aan de hand daarvan een prijsopgaaf doen.

Situatie betreffende off-shores

Veel van onze klanten hebben hun huis ondergebracht in een off-shore.

Deze dienen in principe aan dezelfde voorwaarden als hierboven beschreven te voldoen. Maar onze eerste ervaring is dat we problemen hebben met de registratie omdat 1 van de documenten die we moeten aanleveren in dit geval een uittreksel is uit de Registo Commercial (Handelsregister) dat de firma daar staat ingeschreven. Maar in Portugal worden off-shores daar niet ingeschreven.

Er wordt aan een oplossing voor dit probleen gewerkt maar naar het zich nu laat aanzien moet de verhuur dan gedaan worden door de Ben. Owner van de off-shore op eigen naam. Nadere informatie kunt U bij mij opvragen.

Verplichtingen en sancties.

Bij iedere vorm van publicatie of promotie van Uw object dient U of hij die namens U optreedt vermelding te maken van Uw AL/ID vergunningsnummer en het bijbehorende logo.

Registratie houdt automatisch in dat er onderlinge uitwisseling is van gegevens tussen Ministerie van Toerisme, lokale gemeentes en de belastingdienst.

BOETES IN GEVAL VAN NIET NALEVING.

Verhuur zonder vergunning of b.v. het vergeten te vermelden van Uw AL/ID nummer op web-sites of in andere bladen waar U mogelijk promotie maakt voor de verhuur van Uw object, zal/kan bestraft gaan worden met boetes van € 25.000 voor individuele personen tot € 35.000 voor firmas en deze boetse kunnen cumulatief oplopen tot € 270.000,00

EERDER GESCHREVEN ARTIKEL

In het verleden heb ik verschillende artikelen geschreven over de problemen die er de afgelopen jaren zijn gerezen na controles van de ASAE (economische controle dienst).

Zie o.a. mijn artikel 044-D Verhuur van Uw huis in Portugal

Na veel gepraat en beloftes lijkt het erop dat de Portugese regering eindelijk een oplossing voor dit probleem heeft gevonden. Bij wetsbesluit van 7 Maart van dit jaar is er een wet gepubliceerd die nieuwe regelgeving uitvaardigt waar toeristische objecten in de toekomst moeten voldoen om een vergunning te krijgen.

Verhuur van privé objecten voor langere termijn, 6 maanden en meer, was al geen probleem maar de verhuur op dag of weekbasis was niet (goed) geregeld of de wetgeving die daarop van toepassing was, was dermate stringent dat het onwerkbaar was en onmogelijk om als particulier een vergunning te krijgen.

In lid 2 van artikel 3 van deze wet wordt aangekondigd dat er nieuwe aanvullende regelgeving gaat komen welke de verhuur van particuliere appartementen en huizen verder gaat regelen voor korte termijn verhuur.

Dit type verhuur objecten zullen voortaan worden aangeduid als Alojamento Local (AL)

Artigo 3.º Alojamento local

1. Consideram-se estabelecimentos de alojamento local as moradias, apartamentos e estabelecimentos de hospedagem que, dispondo de autorização de utilização, prestem serviços de alojamento temporário, mediante remuneração, mas não reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos.

2. Os estabelecimentos de alojamento local devem respeitar os requisitos mínimos de segurança e higiene definidos por portaria conjunta dos membros do Governo responsáveis pelas áreas do turismo e da administração local.

3. Os estabelecimentos de alojamento local que reúnam os requisitos previstos no presente artigo são obrigatoriamente registados na câmara municipal da respectiva área.

4. Apenas os estabelecimentos de alojamento local registados nas câmaras municipais da respectiva área podem ser comercializados para fins turísticos quer pelos seus proprietários, quer por agências de viagens e turismo.

5. As câmaras municipais devem facultar ao Turismo de Portugal, I. P., o acesso informático ao registo do alojamento local.

6. Os estabelecimentos referidos no presente artigo devem identificar-se como alojamento local, não podendo, em caso algum, utilizar a qualificação turismo e ou turístico, nem qualquer sistema de classificação.

Op 25 Juni van dit jaar (2008) is Portaria (Ministeriële beschikking) 517/2008 gepubliceerd.

Deze beschikking regelt in:

Art. 1 Het object van deze wet.

Het regelt de minimum vereisten waaraan verhuur objecten moeten voldoen

Art. 2 Indeling

Welke objecten vallen onder deze wetgeving:

1. Huizen
2. Appartementen
3. Gasthuizen

Art. 3 Registratie

1. Alle objecten komen hiervoor in aanmerking met uitzonderig van huizen gebouwd voor 7 Augustus 1951. (daarna was een woon of gebruiksvergunning vereist)
2. De vergunningen worden afgegeven door de gemeente waarin het object is gelegen en bij de aanvraag (requerimento) dienen de volgende documenten te worden aangeleverd:
   1. Bewijs dat de aanvrager bevoegd is dit te doen. (eigenaar of gevolmachtigde)
   2. Een verantwoordelijkheidsverklaring van een technicus dat de electriciteits, gas en warmwaterbronnen voldoen aan de wettelijk gestelde eisen en veilig zijn.
   3. Plattegrond van het object waarin wordt aangegeven welke delen voor verhuur beschikbaar worden gesteld.
   4. Logboek van de belasting dienst (Caderneta Predial Urbana).

Als de aanvraag door de gemeente is voorzien van een dagstempel dat het is ingediend is dit (voorlopig) bewijs dat er verhuurd mag worden.

Binnen 60 dagen na indiening van de aanvraag kan de Camâra (gemeente) een inspectie doen van het betreffende object om te verifiëren dat aan alle vereisten is voldaan.

In het geval dit niet zo is, zal de aanvrager het gestempelde formulier terug moeten geven en is de vergunning ingetrokken.

Art. 4 Capaciteit

Dit artikel regelt het aantal bedden dat in een object aanwezig mag zijn. In verhuurobjecten is het toegestaan om opklapbedden te plaatsen mits deze het aantal vaste bedden niet te boven gaat en tevens mogen er tijdelijke bedden geplaatst worden.

Art. 5 Algemene regels

Dit artikel regelt waaraan de objecten moeten voldoen:

1. De te verhuren objecten dienen zowel van binnen als van buiten in goede staat van onderhoud te verkeren.

2. Ze moeten zijn aangesloten op het gemeentelijk waterleidingnet of anders voorzien zijn van een eigen watervoorziening welke gecontroleerd en legaal (certificaat) dient te zijn.

3. Ze moeten aangesloten zijn op een gemeentelijk rioleringssysteem of anders een septic tank hebben met voldoende capaciteit voor het maximale aantal gasten.

4. Voorzien zijn van warm en koud stromend water.

De kamers die verhuurd worden dienen voorzien te zijn van:

1. Een raam of balkon welke direct uitkomt op een buitenmuur zodat de ventilatie van verse lucht is gewaarborgd.

2. Voorzien zijn van goed meubilair

3. Voorzien zijn van gordijnen of een andere mogelijkheid om het te verduisteren.

4. Voorzien zijn van goede deuren welke afgesloten kunnen worden om de privacy van gasten te waarborgen.

De te verhuren objecten dienen voorzien te zijn van minimaal 1 badkamer voor elke 3 slaapkamers, voorzien van wasbak, urinoir en/of toilet, bad en/of douche.

De badkamers dienen voorzien te zijn van een goede deur met deugdelijk slot zodat de privacy wordt gewaarborgd.

De verhuurders dienen de huurders te voorzien van voldoende informatie hoe alles functioneert in het verhuurobject.

In het geval van individuele kamerverhuur kunnen de lokale gemeentes aanvullende regels stellen.

Art. 6 Vereisten betreffende hygiene.

1. Alle verhuurobjecten moeten voldoen aan minimale hygïenische vereisten en dienen schoon te zijn.

2. Het schoonmaken van het verhuurobject en het verschonen van handdoeken en beddengoed dient minimaal 1x p/w te gebeuren en natuurlijk bij iedere wisseling van huurders.

Art. 7 Veiligheidsvereisten.

1. De verhuurobjecten dienen aan alle voorwaarden te voldoen en voorzieningen te hebben om brand te voorkomen.

2. Objecten met minder dan 50 gasten dienen te beschikken over:

• Brandblussers en branddekens voldoende voor het aantal gasten

• 1e hulp verbandkist(en)

• Handleidingen van alle electrische apparaten welke in het verhuurobject aanwezig zijn en indien deze niet aanwezig zijn dan dient er geschreven informatie te zijn hoe deze bedient dienen te worden.

• Indicatie van het Nationale Alarm nummer (112)

Art. 8 Publiciteit.

Indien er reclame wordt gemaakt voor de verhuurobjecten door U persoonlijk of door een commerciële instelling moeten deze voorzien zijn van de naam van het verhuurobject gevolgd door de toevoeging “Alojamento local” of afgekort AL.

Art. 9 Identificatie bord.

1. De verhuurobjecten kunnen/moeten aan de buitenkant voorzien worden bij de hoofdingang van een identificatiebord welke verstrekt wordt door de gemeente en welke moet voldoen aan de vereisten gesteld in deze beschikking.

2. Het bord dient te zijn gemaakt van doorzichtig (transparant) acryl, moet minimaal 10mm. dik zijn en de volgende eigenschappen hebben:

   • Afmeting 20mm x 20mm

   • Het lettertype dat gebruikt dient te worden is Arial 200, donkerblauw (pantone 280)

   • Het dient bevestigd te worden 50mm. vrij van de muur, met roestvrijstalen schroeven met een diameter van8mm.en dienen 60mm. lang te zijn.

Art. 10 Klachtenboek.

1. Elk verhuurobject dient voorzien te zijn van een klachtenboek zoals beschreven in DL nº 156/2005 van 15 september, inclusief de veranderingen zoals neergelegd in DL nº 371/2007 van 6 November.

2. Het origineel van de klacht dient toegestuurd te worden naar de ASAE (economische controle dienst), de authoriteit die hier over gaat en welke bevoegd is om proces verbaal op te maken zoals beschreven in voornoemde Wet.

Art. 11 betreft een overgangsregeling.

Is heeft geen betrekking op onze gevallen.

Art. 12 Wanneer wordt de wet van kracht.

De wet wordt van kracht de dag volgend op publicatie in de Staatskrant in dit geval dus op 26 juni 2008.

Tuesday, 16 December 2014

Robert Snapper is makelaar o.g. in ruste in Lagos.

Tel. 282 768 821 of 917 566 931

 104-D

 verhuur, vakantieverhuur, wetgeving, portugal, alojamento local

Zie ook

• “Mais Habitação - Meer Woningen”
• Aanvullende AL wetgeving
• Nieuwe verhuurwetgeving (AL) juli 2018
• Verhuur 2e woning in Spanje
• Korte termijn verhuur
• Nieuwe Huurwet 2006