Nieuwe wetgeving betreffende korte termijn verhuur (AL = Alojamento Local)
Na maandenlange debatten in het Portugese parlement is er op 18 juli 2018 eindelijk gestemd over nieuwe regelgeving betreffende korte termijn verhuur.
5 partijen hadden verschillende voorstellen gedaan waarvan sommigen een bom legden onder het principe “kopen om te verhuren”
De vrees was dat er b.v. een restrictie gesteld zou worden aan het aantal dagen dat er p/j verhuurd mag worden. Sommigen wilden max. 90 dagen p/j. Dit b.v. in navolging van Amsterdam waar nu maar 60 dagen en per 1/1/2019 niet meer dan 30 dagen verhuurd mag worden en Barcelona en de meeste andere grote steden in Europa,
Een ander voorstel was dat de belasting op korte termijnverhuur gelijkgesteld zou worden aan die van lange termijn verhuur nl. 28% tegenover de nu 8,75%. Voorheen was dat 3,75%.
Natuurlijk heeft deze korte termijn verhuur een (beperkt) negatief effect op de verhuurmarkt voor lokalen. Er is echter totaal geen garantie dat als men niet kort mag verhuren deze ruimte dan beschikbaar komt voor de lokale markt.
Goed wat is er dan wel besloten om te veranderen:
- Eigenaren moeten een uitgebreidere verzekering uitnemen om zich te verzekeren tegen schade aangebracht door huurders aan de gemeenschappelijke ruimtes. Zij worden aansprakelijk gesteld voor de schade die huurder eventueel veroorzaken. Het niet uitnemen van een dergelijke verzekering kan leiden tot intrekking van de AL vergunning. Wij raden mensen ook aan hun WA-verzekering te verhogen naar minimaal € 1.000.000. Dit als huurders U verantwoordelijk stelt voor letsel opgelopen in uw verhuurobject of door uw onachtzaamheid. Een voorbeeld: Een gast zakt door een stoel (die oud was) en breekt b.v. een been.
- De verhuurders worden verplicht een informatieboek te hebben in minimaal 4 talen. Daarvan zijn Portugees en Engels verplicht en zijn de andere 2 talen facultatief. Dit betreft o.a. informatie wat er met het afval gedaan moet worden en hoe de apparatuur werkt in de verhuur units. Ook moet er informatie instaan over het veroorzaken van geluidsoverlast waar buren last van kunnen hebben. Ook moet er informatie over staan over de regels welke er in het condominium gelden.
- Het wordt toch weer verplicht om een AL indicatie te hebben. Het mag d.m.v. een klein bordje ter grootte van 7x3 cm. te plaatsen b.v. bij de voordeur. Voor villas is dit geen vereiste,
- De Condominium (VvHE) heeft de mogelijkheid om de maandelijkse lasten van voor de verhuurder te verhogen met 30% indien het gebruik door derden een verhogend effect heeft op de kosten van onderhoud van gezamenlijke ruimtes. Dit kan echter alleen gedaan worden indien het regelement van de vereniging worden aangepast. Daar is toestemming voor nodig van 2/3 van het quotum.
- Als meer dan de helft van de eigenaren klagen dan kan de Condomium een klacht indienen bij de gemeente, welke dan kan beslissen over intrekking van de vergunning.
- Gemeentes hebben nu de mogelijkheid om bepaalde beschermde zones in te stellen waar het uitgeven van vergunningen wordt gelimiteerd omdat het een negatief effect heeft op de lokale huurmarkt. De gemeenteraad heeft na instelling van deze zones 1 jaar de tijd om regels voor deze gebieden op te stellen.
- Indien de houder van een AL vergunning stopt met de verhuuractiviteit dan dient daarvan binnen 10 dagen kennisgeving gedaan te worden aan de belastingdienst. Ook moet kennis worden gegeven aan de verhuur portals zoals AirBnB en Booking.
- Individuele personen mogen niet meer dan 7 units verhuren. Deze nieuwe regel geldt alleen voor nieuwe vergunningen nadat de wet van kracht is geworden, hetgeen 60 dagen is na goedkeuring.
- Hostels kunnen niet gevestigd zijn in appartementen bestemd voor residentiële bewoning zonder toestemming van de VvHE.
- Boetes op het niet naleven van deze wetgeving variëren van € 4.000 tot € 40.000, 00.
Ontegenzeggelijk heeft de mogelijkheid om te verhuren grote economische voordelen opgeleverd; mensen kopen om te verhuren, gebouwen zijn opgeknapt, nieuwe banen gecreëerde, hogere belastingopbrengsten voor de Staat. Het is moeilijk om een voor iedere stad goede regelgeving te maken maar zeker de Algarve heeft veel baat bij deze verhuurmogelijkheden zolang de belastingheffing aantrekkelijk blijft.
Neem contact met mij op
140-D
alojamento local, korte termijn, verhuur, verhuurwetgeving, portugal