042-D Legalisatie illegale bouw
De laatste jaren wordt ik als makelaar steeds vaker geconfronteerd met objecten die ter verkoop worden aangeboden waar na bestudering van het papierwerk blijkt dat niet alles wat er in werkelijkheid staat ook officieel is goedgekeurd.
In feite kunnen zich verschillende situaties voordoen:
- Of er is door de gemeente een vergunning afgegeven voor een aan- of verbouw en deze is na voltooiing niet doorgegeven aan de Finançes (belastingdienst).
- Of er is nooit een vergunning aangevraagd voor een bij- of verbouw.
- Of er is wel een aanvraag gedaan, de vergunning is goedgekeurd maar nooit uitgenomen binnen de daarvoor gestelde termijn.
- Of er is wel een vergunning uitgenomen maar men heeft nooit na de verbouwing een Vistoría (inspectie) aangevraagd waardoor de bestaande Lic. de Hab. (woonvergunning) niet alles dekt.
- Of het komt voor dat er in de officiële eigendomspapieren meer staat beschreven dan er ooit is goedgekeurd.
- Maar het meest voorkomende geval is natuurlijk dat er geen vergunning is aangevraagd en verkregen voor de bouw en het daardoor tevens niet is aangegeven bij de belastingdienst en incorrect of onvolledig is beschreven bij de Conservatório.
- En het meest extreme geval (en dat is geen uitzondering) is dat iemand iets gekocht heeft via de Notaris en zelf met behulp van een advocaat en er is een woonvergunning gebruikt die niet bij het betreffende huis hoort.
Het is voor de meeste mensen die geen 100% inzicht hebben hoe het Portugese systeem werkt moeilijk te begrijpen dat zo iets heeft kunnen gebeuren. In het kort komt het er op neer dat er in het verleden geen uitwisseling was tussen de verschillende authoriteiten en wij hebben hier te maken met 4 onafhankelijke grootheden:
-
De Notaris – Notário
-
De gemeente – Camâra
-
De belastingdienst – Finanças
-
De landregistratie – Conservatório
De laatste jaren zijn vooral de belastingdienst en gemeenten actief in het uitwisselen van gegevens en opsporen van illegaal gebouwde objecten. Beide authoriteiten hebben hetzelfde doel voor ogen, nml. het verhogen van de inkomsten van de gemeentelijke kas.
Naast het feit dat mensen nu aangegeven worden is de controle door de bouwpolitie (fiscal de obras) veel groter dan voorheen en daarnaast schuwt men niet om van moderne technieken gebruik te maken; b.v. d.m.v. luchtfotografie heeft men heel veel huizen in kaart gebracht en op die manier ontdekt dat er o.a. veel zwembaden illegaal zijn gebouwd.
Men is nu begonnen met het aanschrijven van de eigenaren waarvan men vermoedt dat zij illegaal hebben gebouwd en een juridische procedure (processo de contra-ordenação) wordt door de gemeente gestart. In dit geval zult U mogelijk eerst gehoord worden door de G.N.R. (politie).
Geeft U toe dat er illegaal gebouwd is dan volgt er eerst een (minimale) boete (Coima) welke ongeveer € 250 bedraagt.
Helaas is het zo dat de huidige eigenaar verantwoordelijk is ook voor wat zich in het verleden heeft voorgedaan. Natuurlijk kunt U proberen dat op de vorige eigenaar te verhalen maar die is al lang weg of was ook te goeder trouw.
Normaliter krijgt men in eerste instantie 30 dagen de tijd om een legalisatie proces in te dienen. Indien men dat niet doet zal men gesommeerd worden om de illegale bouw af te breken. Let wel om iets af te breken dat illegaal is, heeft men een aparte vergunning nodig (licença de demolisão)
Een legalisatie proces volgt in grote lijnen dezelfde procedure als een normaal proces om te bouwen, echter men kan voor grote verrassingen komen te staan indien men gebouwd heeft in beschermd gebied (RAN en/of REN). Dan zou het wel eens kunnen gebeuren dat legalisatie niet eens mogelijk is. Ook speelt een rol wanneer de illegale verbouwing heeft plaatsgevonden. Is dat lang geleden dan kunnen er soms verzachtende omstandigheden zijn.
In het kort zal ik aangeven welke stappen er ondernomen moeten worden:
-
Het vinden van een Architect
-
Deze zal in principe de zaak eerst proberen te bespreken met de Architect van de gemeente om te zien wat wel of niet mogelijk is.
-
Tekenen van het project
-
Niet onmogelijk dat de gemeentes eisen dat er eerst een topografische tekening gemaakt moet worden (kosten € 250 - € 500)
-
Indienen van het project
-
Goedkeuring van het project
-
Uitname van de bouwvergunning waarbij U eerst een officiële bouwer zult moeten vinden en mogelijk een verzekering zult moeten afsluiten.
-
Bij het uitnemen van de bouwvergunning zal er een boete betaald moeten waarbij de kosten voor de bouwvergunning minimaal verhoogd zullen worden met 50%. Het schijnt dat sommige gemeentes de boete variabel maken al naar gelang de ouderdom van het vergrijp.
-
Er zijn gemeentes (b.v. Portimão) die echter ook een straf opleggen van 10x de waarde van de bouwvergunning en dat kan in de duizenden Euros lopen.
-
Vervolgens dienen de eindtekeningen (telas finais) ingediend te worden en zult U een inspectie (Vistoría) van het gebouwde moeten aanvragen.
-
Deze aanvraag kan alleen gedaan worden indien U een Ingenieur of Technico Responsável vindt die bereid is te tekenen dat alles degelijk en deugdelijk is gebouwd.
-
Vervolgens zult U het gebouwde aan moeten geven bij de Finanças.
-
Gevolg hiervan is dat Uw huis opnieuw getaxeerd zal worden onder het nieuwe systeem, hetgeen bijna zeker een behoorlijke verhoging van de jaarlijkse I.M.I. (O.Z.B.) ten gevolge zal hebben.
-
En tenslotte zal de registratie in de Conservatório herzien moeten worden.
Dat aan dit alles grote kosten verbonden zijn zal duidelijk zijn. Daarnaast zal de procedure gemiddeld minimaal tussen de 6 en 12 maanden in beslag nemen.
Echter legaliseert U de zaak niet dan zal dit mogelijk een toekomstige verkoop in de weg staan omdat advocaten, namens de koper, tegenwoordig navraag doen bij de gemeentes wat er officieel is goedgekeurd. Mocht dit afwijken van de realiteit dan zal hij/zij meestal de klant adviseren om niet met de aankoop door te gaan.
De eerste persoon die U mogelijk attent zal maken op het bestaan van een probleem is mogelijk de makelaar. Het zal U duidelijk zijn dat als er iets niet legaal is de makelaar voorlopig niet kan verkopen.
Mocht U vragen hebben n.a.v. dit artikel dan kunt U contact met mij opnemen voor een orienterend gesprek of inspectie ter plekke.
Wij kunnen U tevens begeleiden tijdens het gehele legalisatie proces en het is natuurlijk beter en goedkoper dat de legalisatie aanvangt voordat U in een ambtelijke procedure terecht komt.
Robert Snapper
Makelaar o.g. AMI-1206
Tel: 282 768 821 of 917 566 931
Neem contact met mij op
042-D
legalisatie, illegale bouw, algarve, portugal