De Woonvergunning en het alternatief
In dit artikel zal ik nader ingaan op 1 documenten vereist door de Notaris om een overdracht te doen. Dat document heet een “ Licenção de Habitação of Utilização” (Woon- of gebruiksvergunning).
In Nederland kennen we ook een woonvergunning en dat kan de volgende betekenissen hebben:
- privaatrecht: gemeentelijk afgegeven bewijs waarmee een persoon gerechtigd is een bepaalde woning te betrekken. …
- een aantal gemeenten is - beneden een bepaalde koopprijs - een woonvergunning nodig. Een woonvergunning geeft u het recht om in het door u gekochte huis, in een bepaalde gemeente te gaan wonen.
- Vergunning die wordt verstrekt door de gemeente waar uw woning staat. Of een woonvergunning is vereist, is afhankelijk van het gebied waar de woning staat en de koopsom van de woning. Bij de beoordeling van een aanvraag voor een woonvergunning zullen er, afhankelijk van de situatie en de gemeente, verschillende zaken worden getoetst.
- In een aantal gemeenten is - beneden een bepaalde koopprijs - een woonvergunning nodig. Een woonvergunning geeft u het recht om in het door u gekochte huis, in een bepaalde gemeente te gaan wonen.
Maar in Portugal heeft dat een andere betekenis. Hier worden sinds 7 augustus 1951 door de lokale gemeentes woonvergunningen afgegeven en dat is een document dat het huis is gebouwd conform de plannen zoals ingediend en goedgekeurd door de gemeente. De gemeente geeft dit document af nadat de eigenaar/bouwer dat heeft aangevraagd nadat de bouw is voltooid. Er vindt vooraf een inspectie (Vistoria) plaats, meestal uitgevoerd door een commissie van 3 mensen vaak bestaande uit 1 of 2 architecten van de gemeente en vroeger een arts! Deze moest zien of het huis voldeed aan de minimale standaard van hygiëne. Tegenwoordig om deze vergunning te krijgen moeten alle verantwoordelijke mensen meetekenen en we hebben het dan over: de eigenaar, de architect, de bouwer, de ingenieur verantwoordelijk voor de bouw, de electricien, de loodgieter etc.
Dit document wordt afgegeven op naam van de 1e eigenaar.
Wordt het huis later verkocht dan kan dezelfde vergunning gebruikt worden mits het een origineel is of een gecertificeerd document afgegeven door de gemeente.
Het is niet de taak en/of verplichting van de Notaris om te contoleren of deze vergunning in overeenstemming is met de huidige situatie.
Voor elke nieuwe externe of structurele verandering nadat de oorspronkelijke woonvergunning van het huis is afgegeven dient een nieuw bouwproject ingediend te worden. Zelfs als het alleen maar de verandering van een raam of het plaatsen van een schoorsteen is. Men zal begrijpen dat heel veel mensen daar geen zin in hebben en het gewoon doen. Het is daarom ook zaak als U overweegt te kopen dat U iemand aanstelt die controleert of wat U koopt overeenkomt met wat is goedgekeurd. Meestal stelt men een advocaat aan maar het is een uitzondering dat deze naar het huis gaat om dat te controleren en vaak ook niet deze specifieke kennis heeft.
In principe zou de verkopende Makelaar indien die bij de verkoop betrokken is dat moeten doen maar de parktijk leert dat de meeste makelaars meer verkopers zijn en vaak weinig of te weinig juridische of vakkennis hebben om dat te doen.
Heel vaak komt het voor dat er b.v. zwembaden zijn gebouwd zonder vergunning.
Elke nieuwe verandering of aanbouw dient wederom gekeurd te worden en een nieuwe woonvergunning te krijgen of een aanvulling op de bestaande.
Eerder noemde ik de datum 07-08-1951 en ik zal nu uitleggen waarom.
Ieder huis of als stedelijk (urbana) geregistreerd gebouw dient een woonvergunning te hebben als het huis is gebouwd na deze datum. Voor die datum bestond er geen verplichting om plannen in te dienen bij de gemeente. Om te bewijzen dat het huis gebouwd was voor deze datum en dus was vrijgesteld van het hebben van een woonvergunning moet men een verklaring krijgen van de gemeente dat het huis gebouwd was voor deze datum:
Edifício/fração anterior a 1951 - certidão de isenção de autorização de utilização
Qual a finalidade?
Serve para, em substituição do título de autorização de utilização, apresentar no registo do imóvel nas Finanças, na realização de escrituras de compra e venda e contratos de arrendamento de imóveis.
Atesta a dispensa da autorização de utilização de um imóvel por ter sido construído antes da entrada em vigor do Regime Geral de Edificação e Urbanização, de 7 de agosto de 1951, ou ter sido construído por um organismo do Estado, desde que não tenham sido executadas obra de reconstrução, ampliação ou alteração ou das quais resultem modificações importantes das características do edifício.
Wel is het zo dat in sommige gevallen gemeentes de mogelijkheid om andere regels te stellen. Men kan b.v. stellen dat het geld voor huizen gebouwd na 1970 i.p.v. 1951.
In principe moet de gemeente naar het object toe om te zien of het huis inderdaad voor 1951 is gebouwd. Wat veel mensen niet weten/begrijpen is dat er dan na na deze datum niets meer ver- of aangebouwd mag zijn aan het huis. En dat komt alleen maar sporadisch voor (bij ruïnes). Bijna iedereen had de oude woning wel bewoonbaarder gemaakt en illegaal (bij)gebouwd. Het hebben van een dergelijke verklaring is dus geen vrijbrief dat men zonder vergunning kan bouwen en daarna verkopen.
De tijden waren anders en in veel gevallen werd die verklaring onterecht afgegeven door een ambtenaar en/of gekocht. Anders moest je gaan legaliseren, dat kost veel geld en tijd etc. De meeste Portugezen hadden geen weet van deze parktijken, laat staan buitenlanders. Als er een overdracht gedaan wordt bij een Notaris mag je er als buitenlander van uitgaan dat je iets legaals koopt zeker als je een advocaat hebt aangesteld.
En nu komt het.
Dit door de gemeente afgegeven document werd/wordt vaak ook gebruikt bij een volgende verkoop (zo lang de Notaris maar tevreden is) zonder dat iemand dat controleerde.
Echter de Notarissen waar wij mee werken in de Algarve hebben tegenwoordig nieuwe regels. Het te gebruiken document mag b.v. niet ouder zijn dan 1 jaar.
Dit betekent dat men (de verkoper) opnieuw dit document moet aanvragen en dat de gemeente opnieuw moet inspecteren. De kans dat een dergelijk document tegenwoordig onterecht wordt afgegeven is aanmerkelijk kleiner, zeg maar nihil.
We leven in het digitale tijdperk en het eerste dat de gemeentes tegenwoordig doen is alles digitaal vast te leggen.
Ik geef hieronder een voorbeeld van iets wat 100% correct is.
Dit is een foto van een boerderij welke werd verkocht in Lagos en waar ik namens de verkopende partij moest aantonen dat het gebouwd was voor 1951. Tamelijk duidelijk dat dit een oude niet verbouwde boerderij is.
CERTIDAO
José Antonio Martins Silva, Chefe de Divisão de Urbanismo, Licenciamento e Fiscalização da
Câmara Municipal de Lagos, no uso de competência delegada.
——CERTIFICO, em cumprimento do despacho da Senhora Presidente da Câmara, proferido a quatro de fevereiro de dois mil e dezasseis, num requerimento do ……
sede ……. , invocando a qualidade de proprietária do prédio sito em …… ou
freguesia de Odiáxere, deste Município, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo
número …… e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagos sob o número …….. de
………, que segundo informação número oitocentos e vinte um de doze de janeiro de dois
mil e dezasseis, prestada pela Unidade Técnica de Obras Particulares - Fiscalizaçáo, a
edificação foi construída antes da entrada em vigor do Regulamento Geral de Edificações
Urbanas (ano de 1951), data em que não era exígida licença de utilização. ———–
—–Mais Certifico, reportando-me à lnformação supra identificada, que a edificaçáo se
encontra em mau estado de conservaçâo.
——E, por ser verdade, passo a presente certidão sem coisa que dúvida faça e, havendo-a à
referida informaçáo me reporto, a qual vai por mim assinada e autenticada com o selo branco
desta Câmara Municipal, ao oitavo dia do mês de fevereiro de dois mil e dezasseis. —————
Op dit moment zijn we bezig voor een kopende klant met een onderzoek naar het papierwerk van een prachtig object in de Alentejo. Klant vond dit object op het internet geadverteerd op de site van een Internationaal opererende Makelaar. Op de site van de Makelaar staat dat het gebouwd is voor 1950. Voorts dat er meer dan 1000m2 aan gebouwen en bijgebouwen staat. Als men zo iets leest dan kun je er bijna zeker van uitgaan dat er geen woonvergunning is. Maar kijk eens naar de foto’s. Het zal duidelijk zijn dat dit geen oude vervallen boerderij is, zoals boven, maar een onlangs volledig gerenoveerde oude woning. Op de onderste foto is duidelijk te zien dat er een nieuw zwembad is gebouwd. De verkopende Makelaar geeft ons aan dat het gaat om een natuurlijk gebouwd zwembad waar geen vergunning voor nodig zou zijn. Als we naar het papierwerk gaan kijken van dit object staat het zwembad nergens geregistreerd. Mogelijk dat de Makelaar mij een oude verklaring van de gemeente gaat sturen. Theoretisch is het mogelijk dat een Notaris in dit gedeelte van Portugal wel een overdracht doet. Maar dat maakt het geheel natuurlijk niet legaal. Mogelijk zal er niets gebeuren als mijn klant dit koopt maar een garantie kan ik niet geven. De klant zal zelf moeten bepalen of hij het risico wil lopen.
Een andere optie zou kunnen zijn dat de verkoper probeert het te legaliseren. Maar dat is niet altijd mogelijk. Het is een proces van zeker 6-12 maanden plus dat er een prijskaartje aan hangt van mogelijk tussen de € 5 -10.000 en heel veel frustratie voor alle partijen.
Neem contact met mij op
140-D
