ALL-IN AANKOOP PAKKET.
ROBAN Realestate Actividades Ldª is een Portugese firma met meerdere activiteiten en heeft o.a. een Makelaarsvergunning met nº AMI-19561 en is in feite een voortzetting van Ricola Algarvia Ldª (AMI-1206) welke op 31-12-2009 werd opgeheven.
Al meer dan 30 jaar profileren wij ons als Makelaar en Adviesbureau onder de naam REALESTATE–ALGARVE en zelf ben ik al ongeveer 40 jaar actief in de onroerend goed sector.
De afgelopen 10 jaar is de focus van mijn activiteiten meer verlegd van verkoop naar advies bij aan- en verkoop voor een kleine selectieve groep klanten.
ROBAN ReAct Ldª, houdt zich bezig met de volgende activiteiten:
- Advies bij verkoop (verkopende Makelaar)
- Advies bij aankoop (aankopende Makelaar)
- Belasting en juridische vertegenwoordiging
- Juridisch en fiscaal advies.
- Advies bij vestiging en het oplossen van problemen op allerlei gebied.
Op de volgende websites kunt U informatie over ons vinden:
- www.realestate-algarve.com
- www.real-estate-algarve.com
- www.realestate-algarve.info
- www.roban.eu
- www.realestate-activities.com
Met de introductie van het Internet is de rol van de Makelaar als tussenpersoon in de loop der jaren wel enigszins veranderd. Geïnteresseerde kopers gaan steeds meer zelf op zoek naar geschikte objecten op het Internet (men zegt dat 95% van de mensen tegenwoordig een huis via het Internet vindt) terwijl verkopers vaak schrikken van de hoge commissies van 4%-7%+IVA en daarom hun objecten zelf te koop proberen aan te bieden op het Internet. Daarnaast is bijna alle informatie over wonen en kopen in het buitenland (o.a. Portugal) met 1 klik op het internet te vinden. Zelf heb ik daar mogelijk ook aan bijgedragen door veel gratis informatie via www.realestate-algarve.info beschikbaar te stellen.
De markt is altijd in beweging met pieken en dalen.
Ondanks bovenstaande is “DE MAKELAAR” verre van uitgestorven. Integendeel, na een grote dip in de markt na 2009, waarbij huizenprijzen wel tot 30% - 40% in prijs zakten, en veel makelaarskantoren sloten, is na 2017 de markt weer volop in bloei en duurder dan ooit.
Stel dat U zelf een object vindt, hetzij via het internet, een verkoopbord of een Makelaar, dan bestaat mogelijk de behoefte aan een onafhankelijk advies en begeleiding van iemand die al uw vragen kan beantwoorden hoe de zaken hier in Portugal geregeld zijn. Het is vaak anders dan in Nederland, daarnaast spreekt U meestal de taal niet of onvoldoende.
En houdt in gedachte dat de makelaar betaald wordt door de verkoper en daardoor misschien niet altijd objectief is.
Ook is het goed om nu al uit te vinden wat de fiscale consequenties zijn, nu en in de toekomst en tevens moet u ook nadenken over wat er met uw onroerend goed gebeurt in het geval van versterf.
Wat is er anders in Portugal i.v.m. Nederland?
De Makelaardij: De meeste Nederlanders zullen zeker op de hoogte zijn van het feit dat in Nederland men meestal gebruik maakt van een kopende en een verkopende Makelaar. Dat is in Portugal nooit het geval geweest. De Makelaar die het huis in de verkoop krijgt moet een potentiële koper zoeken en bij een bod zowel de belangen van verkoper die hem betaalt, de koper als ook zijn eigen belang behartigen. Dit kan op schijn van belangenverstrengeling lijken. Bijna alle grotere Makelaarskantoren werken met onafhankelijke verkopers (angriadores). In de meeste gevallen worden zij alleen betaald bij een geslaagde verkoop en werken op commissiebasis. Wij treden in dit geval op als uw aankopende Makelaar en behartigen uitsluitend uw belang.
De Notaris: Ook de functie van de Notaris is een andere dan in Nederland. In Nederland regelt hij alles en beheert de gelden. Hier is de Notaris passief, d.w.z. hij gaat niet over de gelden en vertegenwoordigt noch specifiek de belangen van koper en/of verkoper maar hij verleidt alleen aktes nadat iemand hem documenten heeft aangeleverd. Dat aanleveren gebeurt meestal door de advocaat of een vertegenwoordiger van de koper welke normaliter de overdracht regelt en boekt, mits anders overeengekomen.
Het is in Portugal gebruikelijk dat de 10% aanbetaling rechtstreeks naar de verkoper gaat. En dat is een risico als er ontbindende voorwaardes in een contract staan. De meest voorkomende ontbindende voorwaarde is een hypotheekbeding. In dat geval stel ik meestal voor dat de aanbetaling gehouden wordt door een derde partij (dat kan mijn firma zijn als partijen daar akkoord mee zijn).
De advocaat: In Nederland niet nodig maar hier is het verstandig om juridische bijstand te hebben. Het is meer in het belang van de koper dan de verkoper dat hij een goede adviseur heeft. De advocaat van de koper moet titelonderzoek doen, alhoewel dat in 1e instantie ook de taak van de verkopende Makelaar is, maar die heeft niet altijd de kennis en expertise om dat (goed) te doen. Zeker niet nadat in Mei 2013 de wetgeving op de Makelaardij wederom is veranderd en iedereen zonder enige beroepskennis of opleiding een Makelaarsvergunning kan aanvragen. Het is ook niet gebruikelijk dat een advocaat of solicitor zelf naar het te kopen object gaat om te kijken of de werkelijkheid overeenkomt met het papierwerk en dat is zeker niet altijd het geval, zeker niet bij oudere objecten.
Architect/Ingenieur: In Nederland is de Makelaar vaak goed opgeleid en heeft ook basis bouwkundige kennis en ervaring. In Nederland kent men het begrip “verborgen gebreken” waar de Makelaar en verkoper op aangesproken kunnen worden. Dat is in Portugal niet automatisch het geval, mits expliciet vermeldt in een voorlopig koopcontract. Heeft U twijfels over de technische staat van het huis dan is het verstandig om een bouwkundig onderzoek “survey” te laten doen door een daarvoor gekwalificeerd persoon. Dat is meestal een Architect of een bouwkundig Ingenieur. Als ik naar een object ga kijken dan zal ik mijn klant adviseren of ik denk of dit wel of niet nodig is.
Accountant:
Een accountant is meestal niet nodig wanneer U aankoopt, tenzij U de aandelen overneemt van een firma (onshore of offshore) of een object koopt dat eigendom is van een Portugese firma (Ldª). In dat geval zal er ook gedegen onderzoek gedaan moeten worden naar de boeken of er geen schulden zijn. Wel heeft iedere verkoper of zijn fiscale vertegenwoordiger bij de verkoop de verplichting om aangifte van verkoop te doen en zal er mogelijk vermogenswinstbelasting betaald moeten worden en dus heeft U iemand nodig die de kennis heeft om aangiftes te doen.
Testament (Estate planning):
Het kopen van een onroerende zaak in het buitenland kan vaak verstrekkende gevolgen hebben als men de zaken daarna niet goed regelt. Vooral omdat niet iedereen meer officieel getrouwd is en er wel kinderen zijn is dit een punt om héél goed naar te kijken. Een samenlevingscontract heeft hier nauwelijks of veel minder waarde dan in Nederland.
Met andere woorden, u moet ook kijken of u al een testament nodig of dat misschien moet aanpassen en indien aanwezig laten opstellen hier of in Nederland!
DE MORAAL VAN HET VERHAAL:
Vaak komt men er pas nadat koper en verkoper elkaar gevonden hebben en er overeenstemming is over de prijs achter dat bepaalde zaken niet in orde zijn. Oplossen daarvan, indien mogelijk, kan soms afhankelijk van het probleem, lange tijd duren met de mogelijkheid dat partijen interesse verliezen. A waste of time !
Wat ook belangrijk is om te weten dat een mondelinge overeenkomst in Portugal weinig of geen juridische waarde heeft.
Pas als er een voorlopig koopcontact is getekend met een 10% aanbetaling (of een ander overeengekomen bedrag) heeft men een rechtsgeldige overeenkomst.
Dit alles overwegende denk ik dat er in een vroeg stadium behoefte bestaat aan iemand die exclusief Uw belangen als koper behartigt, iemand die voordat U een huis of appartement koopt controleert of alles in orde is, waar U mee kunt communiceren in uw eigen taal en die ervaring heeft met de Onroerend Goed markt in Portugal, die het systeem en de taal kent, die dagelijks contact heeft met de lokale autoriteiten en op de hoogte is van zowel de Nederlandse als Portugese wet- en regelgeving op juridisch en fiscaal gebied en een groot netwerk heeft opgebouwd.
Daarom bieden wij U nu de volgende mogelijkheid:
Een All-in pakket waarbij wij U de volgende diensten aanbieden:
1. Vooraf geef ik algemene informatie over de procedures in Portugal en vragen die U mocht hebben.
2. Opname/Bezichtiging van het object dat U op het oog heeft in het geval ik dat nog niet ken, zodat ik de werkelijke situatie kan vergelijken met wat er geregistreerd staat. De verkoper of zijn vertegenwoordiger moet mij natuurlijk wel in staat stellen om dat te doen en van al het benodigde papierwerk voorzien.
3. Ik kijk naar de algemene staat van het huis en geef daar een globaal oordeel over, maar ik ben geen bouwkundig Ingenieur. Mogelijk kan/zal ik U adviseren om een bouwkundig rapport op te laten maken.
4. Als er documenten ontbreken dan doen wij onderzoek en vragen de ontbrekende documenten op.
5. Doorlichting van alle eigendomsdocumenten en mochten die niet 100% in orde zijn of er zaken ontbreken dan geven wij advies aan de verkoper hoe dat gecorrigeerd kan worden.
6. Van het beoogde object maak ik een (taxatie) rapport. Daarin leg ik ook uit wat de juridische en fiscale situatie is.
7. In mijn rapport geef ik U ook aan wat de te verwachten bijkomende aankoopkosten zijn.
8. In het geval U daar behoefte aan heeft dan maken wij ook een overzicht van de te verwachten jaarlijkse onderhoudskosten van het te kopen object en eventueel te verwachten huuropbrengst bij vakantieverhuur.
9. In het geval U geïnteresseerd bent in een object en U wilt liever niet zelf onderhandelen dan kan ik namens U een bod uitbrengen, verder onderhandelen en eventuele verdere voorwaarden afspreken.
10. Mocht U uiteindelijk akkoord gaan met een prijs en uw bod wordt geaccepteerd dan vragen wij alle ontbrekende of benodigde documenten op bij de Makelaar, eigenaar of de advocaat van de verkopende partij.
11. Het voorlopig koopcontract dat normaliter door de kopende partij wordt gemaakt zal door ons of in samenwerking met onze vaste solicitor of advocaat, gespecialiseerd in onroerend goed zaken worden opgesteld ervan uitgaande dat hij/zij al geen verdere professionele diensten verleent aan de verkoper. Kosten van de advocaat zitten in het pakket.
12. Ik of de advocate kan U vertegenwoordigen bij de escritura (overdrachtsakte bij de Notaris). Mocht U echter dat toch zelf willen tekenen dan zullen wij zorgen voor de vertaalster tijdens de overdracht, ook op onze kosten.
13. Door ons worden alle andere inschrijvingen en omzettingen gedaan zodat het object 100% op uw naam komt te staan.
14. Alle Nutsvoorzieningen etc. worden ook overgezet of aangevraagd op uw naam.
15. Normaliter neemt U als er een accoord is tussen koper en verkoper een advocaat om uw juridische belangen te behartigen. De meeste advocaten vragen tussen de 1% en 2% van de aankoopsprijs + de wettelijke BTW (op dit moment 23%)
16. Gaat U accoord met dit pakket dan geeft U via een Notariële volmacht in Portugal mij en/of onze advocaat de bevoegdheid namens U op te treden om te kopen en alle noodzakelijke zaken te regelen met alle lokale overheden en belastingdienst. De kosten van de volmacht worden door ons gedragen.
17. Als U hier iets gaat kopen dan heeft U om te beginnen een Portugees belastingnummer nodig mocht U dat nog niet hebben. Het is makkelijker als ik ook Uw fiscale vertegenwoordiger in Portugal ben, mocht ik dat nog niet zijn. Kosten daaraan verbonden zijn normaliter € 150 p/j voor een echtpaar maar zijn voor het 1e jaar inbegrepen in het pakket. Indien niet zelf aanwezig dan is een gewaarmerkte kopie van Uw paspoort nodig + bewijs waar U woont.
18. Stel dat het huis niet voor permanente bewoning is dan kunnen wij u aangeven wie het beheer van Uw huis kan doen. Maar ook als U hier wel woont heeft U misschien behoefte aan verdere assistentie.
19. Stel dat U later wilt verhuren dan kan er een verhuurvergunning (AL) wordt aangevraagd.
20. U kunt ook via onze speciale verhuur website uw object ter verhuur aanbieden. Kosten op aanvraag.
21. Als U gekocht heeft is het ook verstandig om de situatie betreffende vererving goed te bekijken. Ook daar kunnen wij U behulpzaam mee zijn.
22. Nadat de verkoop is afgerond kunt U altijd bij ons kantoor in Lagos terecht voor verdere vragen die U mocht hebben, over zaken die U hier tegenkomt en geven wij U een jaar after-purchase service
23. Met ons all-in pakket bent U voordeliger uit. De kosten verbonden aan dit pakket zijn de volgende en zijn gebaseerd op een al overeengekomen of overeen te komen aankoopprijs
Voor verdere informatie kunt U contact met mij opnemen.
Neem contact met mij op
170-D
